年终一口价房产住宅商铺年末营销方案解析.docVIP

樟江国际城新年“年终大巨惠”营销方案 一、营销背景 1、年关将至，返乡客潮较多，刚需大增，市场对住房的需求旺盛，住宅余房面临去化的最好时机； 2、36#楼刚开完盘，热销的余温尚在，新成交的客户较多，加上签约客户附带的人气，对余房的去化起着不小的作用； 3、对整个市场来说，嘉和中央城将于2013年1月13日开盘，预计开盘价格将创新高，年关的住宅市场将引起较大的市场关注，如果采取相应的推广及促销活动，将可以采用借势营销，通过价格、工程及项目规划等其他对比分流走不少客户。 鉴于此，年关的促销优惠营销推广活动显得非常必要。 二、余房梳理 （一）、一期余房 1、一期余房明细 樟江国际城一期余房明细表 序号 房号 建筑面积 对外表价 表总价 付款折扣 优惠总价 备注 1 13-1-1-2 127.29 2176 276983 2132 271443 1层 2 11-1-4-2 124.71 2570 320505 2519 314095 4层有露台 3 11-1-11-1 186.49 2751 513034 2696 502773 楼中楼 4 11-1-11-4 191.45 2572 492409 2521 482561 楼中楼 5 13-1-11-5 199.34 2522 502735 2472 492681 楼中楼 合计：5套 829.28 2539 2105667 2488 2063553 　 2、一期余房分析 一期可售的余房共5套，其中有3套楼中楼，2条标准层，13-1-1-2房源因采光问题被客户所诟病，本套房源本身就是特价房，建议进行一口价促销； 11-1-4-2房源因在阳台直接被女儿墙挡住，一定程度上影响了采光及视野，但因其附带了较大面积的露台，但总体上客户总纠结于女儿墙的短处，目前对外表价过高，建议进行调整； 剩余的三套楼中楼房源，客厅无调控，面积过大，总价过高，总价超过了市场的承受范围，相比中央城即将开盘的楼中楼，该三套房源面积比中央城的楼中楼面积大了40-50平米，所以，建议在价格上进行调整。 3、余房营销建议 一期余房建议建议采用在不破底价的基础上进行“一口价”促销，即每套房源价格定死，无其他折扣。具体价格指标如下： 一期余房“一口价”活动房源表 序号 房号 建筑面积 表单价 表总价 一口单价 一口总价 备注 1 13-1-1-2 127.29 2176 276983 1998 254325 1层特价房 2 11-1-4-2 124.71 2570 320505 2388 297807 4层有露台 3 11-1-11-1 186.49 2751 513034 2388 445338 楼中楼 4 11-1-11-4 191.45 2572 492409 2388 457183 楼中楼 5 13-1-11-5 199.34 2522 502735 2388 476024 楼中楼 合计：5套 829.28 2539 2105667 2328 1930678 　 4、具体操作 统计所有的电梯房意向客户，提前做好电话回访说辞，电话回访通知到场逐个进行个案详谈，按照对号入座的方式逐个成交。 5、回访说辞 您好！××（先生/女士），新年快乐，今天给您带来一个好消息啦！我们项目推出“新年大巨惠”的优惠活动，您之前来看过的××号房源，现在一口价只要××元，现在已经有很多客户都在看这套房源了。所以，我算是第一时间告诉你了，您可以比较一下隔壁项目开盘的价格，再看看我们项目的工程进度，我们一期今年5月底就要交房啦！二期步梯房全面封顶，预计在5月份也马上要落架了，现在外地打工返乡的顾客也多，我建议您还是尽快过来看，这么优惠的价格只有在活动期间有哦。真的是机不可失，时不再来啊！ （二）、二期余房 1、二期余房（标准层）明细 樟江国际城二期余房（标准层）明细表 序号 楼号 单元 楼层 房号 建筑面积 现销售价 表总价 现优惠单价 现优惠总价 1 4 1 2 1 122.46 2378 291210 2330 285386 2 3 1 3 1 124.95 2508 313375 2458 307107 3 3 2 3 1 124.95 2396 299380 2348 293393 4 3 2 3 2 124.95 2467 308252 2418 302087 5 4 1 3 1 122.46 2468 302231 2419 296187 6 5 2 3 2 124.95 2447