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物业项目经理考试复习大岗 第一章 物业管理概述 一、物业的特征 物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征。 （1）固定性。表现于土地.建筑物的不可移动性或位置的确定性。 （2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。 （3）多样性。表现于建筑物构造.外观.功能等形式的多样性。 二、 物业的社会属性 物业的社会属性，主要包括以下内容。 （1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产.经营.交换.分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。 （2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 三、物业管理的概念 《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修.养护.管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。 四、物业管理的特征 社会化.专业化.市场化是物业管理的三个基本特征。 五、物业管理社会化有两个基本含义 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上寻找可以代管的物业。 六、实现物业管理社会化的必要条件 物业的所有权.使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要条件，现代化大生产的社会分工则是实现物业管理社会化的必要条件。 七、物业管理的专业化是指由专业的管理企业———物业管理公司实施对物业的统一管理 八、物业管理的专业化，指的是专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。 九、物业管理专业化是现代化生产专业分工的必然结果 十、物业管理市场的主体包括 物业管理市场的主体包括着业主.建设单位.业主大会.物业管理公司，而物业管理公司则是物业管理市场经济的重要主体。 十一、市场化是物业管理最主要的特点 十二、委托和有偿是物业管理市场化的集中体现 十三、物业管理的起源与发展 物业起源于19 世纪60年代的英国 十四、1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。 十五、2003 年9 月1 日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效.法制.规范的高速发展新时期。 十六、1999 年政府一号令《宁夏回族自治区城市住宅小区物业管理办法》颁布实施。 十七、物业管理服务的公共性和综合性 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务，它有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。 十八、物业服务合同成为衡量物业服务企业是否正确履行义务的检验标准。 十九、一般有形商品的生产.流通和消费环节彼此独立且较为清晰，而物业管理服务并不存在流通环节。 二十、物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征，由于服务的无形性，使得作为物业服务消费者的业主。 二十一、与一般合同标的不同，物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程。 二十二、物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。 二十三、物业管理服务主要包括以下内容 1. 房屋共用部位的维修.养护与管理。 2. 房屋共用设施设备的维修.养护与管理。 3. 物业管理区域内共用设施设备的维修.养护与管理。 4. 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务。 5. 物业管理区域内公共秩序.消防.交通等协管事项服务。 6. 物业装饰装修管理服务。 二十四、物业服务收费原则 物业服务收费原则：合理原则、公开原则和收费与服务水平相适应原则。 二十五、物业服务收费形式分为包干制、酬金制。 二十六、物业管理服务成本构成 包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分。 （1）管理服务人员的工资.社会保险和按规定提取的福利费等。 （2）物业共用部位.共用设施设备的日常运行.维护费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费用。 （4）物业管理区域绿化养护费用。 （5）物业管理区域秩序维护费用。 （6）办公费用。 （7）物业服务企业固定资产折旧。 （8）物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费用。 （9）经业主同意的