如何确认或分担商品房的质量责任解析.ppt

如何确认或分担商品房的质量责任 确认或分担商品房质量责任的依据 《房 屋 建 筑 工 程 质量 保 修 办 法》 第七条　在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 　　(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 　　(五)装修工程为2年。 　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定. 第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房质量责任问题的分类 商品房质量责任问题的分类 一、主体结构质量问题 房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、承重墙，以及其他对房屋主体起到支撑作用的构架等。这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 主体结构质量问题责任承担 一、房屋交付前未经验收或经验收不合格 《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；如该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。 二、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格 地基基础工程和主体结构工程,保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修期内，如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构构件开裂、变形、破损、超出国家设计规范的规范值时，建设单位应按照有关规范和标准的要求进行无偿的修复。 主体结构质量问题责任承担 1、房屋主体结构质量不合格不能交付使用; 2、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以解除合同（退房）和要求赔偿损失。 商品房质量问题的分类 二、严重影响正常居住的质量问题 严重影响正常居住的质量纠纷，主要是指虽非房屋主体结构质量不合格，但房屋建筑的其他部分或附属部分存在质量问题，且该质量问题区别于一般的房屋质量瑕疵，已经严重影响到商品房买受人的正常居住使用，可能导致商品房买卖合同的目的无法实现。 严重影响正常居住的质量问题 1、室内空气中的有毒释放物质严重超标。 2、房屋隔音效果差导致噪音污染严重。 3、房屋渗漏导致无法居住。 4、不能正常供水供电等。 严重影响正常居住的质量问题责任承担 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形。一般来讲，比如室内空气中的有毒释放物质严重超标、房屋隔音效果差导致噪音污染严重、房屋渗漏导致无法居住等均可以认为属于此种情形。 严重影响正常居住的质量问题责任承担 严重影响正常居住质量问题的认定，一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。 商品房质量问题的分类 三、一般质量问题 一般质量瑕疵纠纷，是指非主体结构质量问题，经过修复可以重新使用，不会严重影响买受人正常使用的房屋质量问题。这类问题，主要包括：房屋渗漏、内墙裂缝、外墙漏水、墙面脱落、密闭性差、管道安装缺陷漏水、门窗质量不合格等等 一般房屋质量问题责任承担 房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。 不属于规定的保修范围情形 　　 (一)因使用不当或者第三方造成的 质量缺陷； 　 (二)不可抗力造成的质量缺陷。