对于楼市的量化分析要点.docVIP

讲一下我对楼市（商品房市场）的看法， 我在不同地方发表过若干涉及楼市的内容，本贴把这些内容汇集于一起并补上了部分数据分析， 本文原创，如有转载，请注明出处，Elton。 我可以大致地认为当前的实际房贷（包括首套/2/3套）的平均利率位于8%附近。这里有人问说我5年前的贷款利率只有4.7%，对的，你是只有4.7，但5年前的房价只有现在的50%，算上你还的，那么你的贷款余额只是今天房价的20-30%而已，你可以试试今天要按市价增加贷款多贷出1倍来是什么利率就知道了，以我所知按现在市值做消费抵押贷款的话大约为11%。接下来，我会对这个数据进一步处理，首先我会减去城市CPI增长率，得到下图。 还有房租的影响，我通过上海的2手房成交价格指数和上海普通房产租赁指数可以得到相关的数据， 房租收入会抵掉部分的贷款支出，那么可以得到扣除房租收益后的净市场贷款利率。这个图已经扣除通胀及房租收入的影响，是最后的真实贷款利率图景 我们做一个分析。首先我列出上海的2手房价指数： 对08年后的上海房价走势和真实贷款利率扣除房租收入及CPI 后的图景进行对比（我简单称为贷款净利率），我们可以清楚看到 上海房价从2008年3月见顶后到2009年2月跌了1年，此期间对应的贷款净利率从-5%升到3.9% 2009年4-7月4万亿政策后，房价于2009年7月重新突破2008年3月的高点一直