新版本成本法解析.docVIP

成本法常见错误 第一部分 公式部分 基本公式 房地产价值=房地产重新构建价格-房地产折旧（旧的房地产） 房地产重新构建价格=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格 房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润-建筑物折旧 适用于新开发的房地的基本公式 适用条件：新建商品房 新开发＝土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润 新建= 建筑物成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润新开发＝+土地开发成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润 成本法中未考虑相关销售费用； 成本法中应该考虑销售税费； 房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。 要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）；基准地价修正法中，年期修正方法（公式）错； 基准地价修正法中，已经过年限错，应为4年； 基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚；如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格，比如120万/亩。 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。 出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 苏记：案例1-5就是求出土地成本或者土地价值。 在计算后期利润、管理费遗漏土地这部分价值。 在计算土地取得成本时候遗漏各种费用。比如：税费、购买土地按照土地征收计算。 二、建设成本。-274 1、组成 (1)勘察设计和前期工程费 (2)建筑安装工程费(3)基础设施建设费 (4)公共配套设施建设费(5)其他工程费 (6)开发期间税费土地取得成本、开发成本管理费用销售费用）应按照它们在（在此假设为现在）的水平来估算。 土地取得成本开发成本管理费用销售费用广告宣传费开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：直接成本利润 投资利润率成本利润率销售利润率 2005年 成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本； 错误类型： 基数不对。 遗漏土地这部分价值。 第四部分 折旧 1、公式 　　■均按照其经济寿命计算建筑物折旧 非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的 ■按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的 出让合同中■按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧 B）出让合同中■应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那一部分寿命后的寿命计算折旧 分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例； 对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正； 若市场状况不稳定，未根据市场状况对价格影响进行修正；5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容基础上酌情增减，并在估价报告中予以说明。 7、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。 8、计算各种费用（如管理费和投资利息、利润计算）时，建筑面积取值一般为总建筑面积，而不是可销售面积。 9、重置价格≠重建价格，两者适用条件不同P-290理论) 10、自有资金利息不计入利润，而计入成本。 11、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。（《规范》5.4.11条 12、成本法计算折旧时，特别注意折旧年限确定，一是建筑物的经济寿命，二是土地使用年限（出让土地）。地租的求取不能简单的取系数，而是同收益法中求净收益一样的方法计算。 13、方法称谓有误，应为积算价格（不是比准价格等）；成本法计算土地价格时“无限年期土地使用权价格”表述有误，应为“法定最高年期土地使用权价格”。 14、成本法计算土地成本采用市场法计算的不应为土地取得成本而为土地成本，不应再计算管理费、投资利息等。 15、计算折旧时没考虑经济和功能折旧。——要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 16、长寿命的折旧计算基数要减去短寿命的重置价格。 17、对于过旧的建筑物不适用采用成本法。 1