2004年济南市住房市场消费者特征和市场需求讲解.doc

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2004年建行济南市各行共发放个人住房贷款10亿多元,为5000多户居民圆了住房梦想,为了更好的满足广大购房人和开发商的需要,我们从2004年济南地区(不含五县)新发放的个人住房贷款中(不含商用房和二手房贷款),抽取了近4000多笔贷款,对个人购房的有关信息进行系统分析,整理出了2004年济南市新建商品房市场的消费者特征和市场需求数据分析报告,既可为购房人在选房时提供参考,又可为开发商提供市场需求分析,正确定位开发楼盘。 (一)男性购房比例仍然较高 分 类 占 比 男 性 71.4% 女 性 28.6% 汇 总 100.0%   男性购房者占抽样的71.4%,低于2003年的77.9%;女性占28.6%,比2003年的22.1%有所上升;男、女购房人的比例仍保持在4∶1左右。这一比例从2000年以来就没有变化。 ? (二)中青年是购房的主力 分 类 占 比 25岁以下 7.6% 25-34岁 51.7% 35-44岁 28.2% 45-54岁 11.0% 55岁及以上 1.5% 合 计 100.0%   年龄在25岁以下的借款人占抽样的7.6%;25-34岁的借款人占了51.7%;25-44岁的借款人占了79.9%,比2003年上升了4个百分点。25-44岁成为最集中的年龄区间。45岁以上的借款人仅占12.5%。购房人的平均年龄是33.4岁,比2003年基本持平。   年龄结构和特征是决定产品风格特征的重要依据,购房人群的年龄结构对住房的需求主要有两个方面的影响。一方面是社会整体人群年龄结构的变化会影响住房需求主体的年龄结构的变化。如人口老龄化已成为我国的社会化问题,在各大城市中表现得越来越突出。这就会增加中老年人的购房比例,形成对“银发公寓”的巨大需求;而购房趋势的年轻化,也成为开发商对建筑风格的取舍时必须考虑的因素。另一方面是处于不同年龄结构的住房需求主体对住宅的开发定位有比较明显的指导作用。如26岁和36岁的购房人比较,由于自身收入、家庭以及对未来的规划的差异,导致对住房的支付能力明显不同,对住房的面积、户型、购买动机和认同感也往往不同。这就意味着开发商在楼盘建造前的市场分析阶段,就要认真考虑目标客户的年龄特征分布,以及各年龄阶段消费者的偏好。   25岁以下的购房者,其自身的购买能力是十分有限的,其购房财力的来源大部分来自父母,其购房决策也在很大程度上受到父母意见的影响。   25—35岁的购房者,经济地位和支付能力上处于不断发展的过程,部分购房者已表现出较强的购买能力。同时由于家庭、婚姻、生育等问题,家庭独立性强,购买欲望也强,是住宅市场的主要购买群体。 36—55岁的购房者,通常是最具有经济实力,对中高挡住宅具有最大购买力的阶层。 (三)小规模家庭是购房主体 分 类 占 比 一人 37.3% 二人 46.9% 三人 14.0% 三人以上 1.8% 合 计 100.0%   家庭成员为一人的购房者占到了抽样的37.3%;家庭成员为两人和三人的分别是占46.9%和14.0%;家庭成员在三人以上的只有1.8%   受经济的、社会的、政策的、人口的、道德的以及心理的多种因素的影响,现代社会的家庭结构发生迅速裂变,家庭规模趋于小型化。我国家庭平均每户人口数由1982年的4.5人下降到1990年的4.06人,1995年则降到了3.2人。而且这种缩小的趋势还将持续下去,特别是在大中城市,随着单身贵族、丁克家庭等生活模式的流行以及外来打工者的增加,家庭小型化的趋势已十分明显,这就意味着家庭成员结构的简单化。传统的家庭观念在改变,多世同堂的大家庭减少,单人户、两人户、三人户的家庭增加。已有资料表明,我国家庭结构变化的总体趋势可以概括为:以核心家庭(夫妇与未婚子女组成的家庭)为主要形式,丁克家庭(仅有夫妇二人且未育子女)、单身家庭和单亲家庭(父母分居组成的家庭)的比重有所上升,空巢家庭(老年并不与子女一起生活)日趋增多。   考虑到家庭规模的小型化,结合人民生活水平的不断提高,开发商在住房规划时选在以二室二厅和三室二厅为主,适当配置一室一厅和二室一厅的住房,可以取得良好的社会和经济效益。 (四)已婚购房者居多 分 类 占 比 未 婚 29.4% 已 婚 70.6% 合 计 100.0%   未婚的购房者占抽样的29.4%,已婚的占70.6%。已婚和未婚的比例大致也是7∶3。而在未婚的购房者中,大部分也是为了结婚而购房。   与家庭结构密切相关的一个因素是城市新婚人数。这是影响城市家庭数量、家庭结构变化的重要因素。济南市每年的新婚人数超过1万对,其中大部分会在婚前2年至婚后3年的时间内买房置业。 (五)学历水平普遍较高 分 类 占 比 研究生及以上 4.1% 本 科 23.1% 大专、专科 39.3% 高中、中

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