正集名都花园提案详解.ppt

PART 1：市场分析及产品建议 PART 2：项目二期形象再造 PART 3：营销策略及销售策略 报告提纲： PART 1：市场分析及产品建议 PART 2：项目二期形象再造 PART 3：营销策略及销售策略 PART 1：市场分析及产品建议 PART 2：项目二期形象再造 PART 3：营销策略及销售策略 城南区域市场分析 160-240， 洋房别墅产品 市场主力 面积区间 103-120平米 根据上图我们可以看出，目前城南房地产住宅市场主力面积段，也就是 最受欢迎的面积在100-120平米之间，房型以三房为主。 城南区域市场面积分析 客户购买行为浅析 购房意图：改善居住环境和解决住房问题成主流 虽然市场高空置率和供大于需的表象，但更大的影响是投资客的心态，而对于真正需求自住型买家，改善居住环境和解决住房问题仍然成为最大购房者的心声。 家庭结构：三口之家引导后续户型面积的设计 当地人购房时喜欢一步到位，即便是未婚或新婚，都想买三房的房子，免得以后换房麻烦。这种特征无疑给户型设计配比提供了方向。 从上图区域各项目的价格研判中，我们发现目前城南楼盘销售均价集中 在3900-4300元/平米，扣除优惠后实际成交均价在3750-4150之间。 城南区域价格分析 均价6000左右 目前城南均价 集中在 3900-4300元/㎡ 根据上述对区域市场的面积区间分析和成交价格分析 我们得出目前市场主力成交总价： 市场主要面积区间：100-120平米 市场主要成交均价：3750-4150元/平米 市场主力总价范围：37.5万-49.8万元 总价决定购买力鉴于上述分析，我们认为本项目如果要在短期内 取得较快的去化速度在总价上必须有所控制， 总价应控制在50-55万以内为宜。 区域市场价格小结 物业类型：区域土地容积率受政府调控，小高层、高层产品为主，但高层产品的市场去化明显落后，分析原因还是以高层固有的销售抗性为主（居住习惯、得房率、物业费用）； 主力户型：目前区域市场产品供应基本上属于各种物业形态共存，产品明显指向首次购房,产品户型面积以100-120平的中户型为主，主要因为消费群体对价格和区位因素的考虑； 客群范围：从客源方面分析，目前城南新区的客源主要是受学校和行政区的吸引，客源面较广覆盖整个县城。周边乡镇的私营业主、外出打工人员也是目前新区市场的主力客源之一。 区域市场总结 高层户型面积配比建议 根据对阜宁及房地产市场过往的经验与理解，我司对正集名都花园的后期产品开发情况归结如下： 1． 由于阜宁房地产市场呈现供大于求的状况，实际上在投资型买家大部分撤离本地房产市场后，其性质开始从投资型向自住型实现逐步过渡； 单价承受力控制在4000-6000元/㎡（毛坯）； 2． 户型需求以100-120㎡的中户型为第一主力户型； 向下兼顾90㎡左右的两房两厅两卫； 向上是三房两厅两卫，120-140㎡/套的大户。 本项目产品建议 高层户型面积配比建议 面积 户型 比例 85-95㎡ 三房两厅一卫 30% 100-120 ㎡ 三房两厅一卫 50% 120-140 ㎡ 三房两厅两卫 20% 1.户型建议 户型：二房二厅二卫 面积范围：85-95平方米 说明：该户型以面向首置首改买家为主，是本项目拓宽客户源的有效补充，同时对本项目日后的提供量化及速度的保证；该户型的面积设定要高于市场主流的小户型，目的是为了在销售总价不会有大幅提高的前提下，使该户型成为享受型的小户型，满足目标客户群的享受需要。 户型设计建议 下图为86—110㎡市场热销户型 奇偶数挑高露台的设计， 不计算面积的同时更多增加了户型的附加值与实用性。 2.户型设计亮点建议 普通居住户型设计，面积集约化控制，建筑面积控制在80—120㎡之间，有效地控制房屋的总价，规避单价上升所带来的销售风险，迎合当前房地产市场发展的方向。 大阳台、露台、入户花园设计，增加户型的变化，加强项目的品质和综合性价比。 客厅大开间设计，满足消费者对于客厅的功能需求，开间控制在4.2米以上。 适当压缩卧室面积，主卧室面积控制在14㎡，次卧室面积控制在9㎡左右。 根据具体的户型大小设计功能房间：衣帽间、储藏室等。 3.“咬合式”跃层设计 部分顶部跃层式和高层住宅可考虑“空中花园”（20～30m2左右），另外，产品设计中通过平层、夹层、小跃式的空间设计，使室内产生流动，视觉上层次更富于变化，可赠面积也更多。 通过“咬合式”使中间层具备跃层感觉的空间变化，同时通过咬合的形式有效的控制了单位户型的面积。 咬合式组合示意图 PART 1：市场分析及产品建议 PART 2：项目二期形象再造 PART 3：营销策略及销售策略 企划形象 二期建议使用 成熟的色调 酒红色