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第三章、企业所得税 主要税收政策 企业所得税法 国税发2009年31号文 房开企业所得税征管存在的主要问题 多列预提费用 ---预提了不允许预提的配套工程(设施)建设费; ---多预提了允许预提的配套设施建设费; ---已完工的配套设施不及时的进行清算; ---虚设配套设施并预提相关建造费用. 新31号文的执行范围 开发产品的完工标准 竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续） 开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已实际投入使用. 取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。 关于房地产开发企业核定征收问题 房地产开发企业不得事前实行核定征收企业所得税 房地产开发企业如果出现《税收征收管理法》第十五条规定的情形，可以按核定征收方式计算征收以前年度应纳税款，同时还应承担相应法律责任。 销售收入确认原则 房开企业销售主要形式 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品 按《预售合同》确定 以现房方式取得的销售收入 销售已完工开发产品 按《销售合同》确定 预售收入征税方式 ---按实际征收方式对预售收入征收企业所得税。 ---预征和实际征收之间的差别。 未完工开发产品的税务处理 （一）预售方式取得的收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等,即不能确定为预售收入。 （二）预计计税毛利率和毛利额 ---指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。 未完工开发产品的税务处理 问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？ 回答：可以作为基数！ 完工开发产品的税务管理 开发企业要向主管税务机关报告 ---开发产品完工情况 开发企业在年度纳税申报时应当出具： ---税务鉴定报告 ---其他相关资料 完工开发产品的税务管理 当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管税务机关有两个权利： ---计税成本核定权 ---税收征管处罚权 已销开发产品的计税成本 已实现可售面积×可售面积单位工程成本 可售面积 建设部有关规定 单位工程成本 成本对象的平均计税成本 成本对象总成本÷总可售面积 共同性成本的扣除 属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本可 根据受益对象按权责发生的原则配比计入 共同性成本的扣除 属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊 第1次 ◎第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象 公共配套设施判定标准 产权关系 可否销售 可否经营 会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理 邮电通讯、学校、医疗设施 出售的，按销售开发产品处理 出租的，按自建固定资产处理 无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理 有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本 售房部、接待处、样板房建设及装修 能够单独核算成本，按建造固定资产处理 不能单独核算成本，按建造开发产品 利息 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用： 属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。 属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 利息 向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。 借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 折旧费用 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。自用时间必须超过一年以上。 未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。 开发产品计税成本概念 是指房地产开发企业在开发土地