第一季度广东房地产市场分析报告资料.doc

短期市场有压力，总体形势不悲观 ——2014年第一季度广东房地产市场分析报告 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、广东省统计局固定资产投资统计处、 华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所） 一季度，广东商品房销售面积1653.46万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-2月收窄0.3个百分点；其中住宅销售面积1467.11万平方米，下降11.2%。商品房销售额1520.13亿元，下降5.5%，降幅比1-2月扩大3.9个百分点；商品住宅销售额1249.56亿元，下降11.1%。从单月看，3月份全省商品房销售面积719.51万平方米，同比下降7.8%；销售金额631.79亿元，下降10.4%。但与近五年数据相比，今年不论是1-2月还是3月的销售量，都处于次高水平。 广东商品房销售面积情况 广东商品房销售额情况 从房价走势看，一季度商品房销售均价9194元/平方米，同比增长3.0%；商品住宅销售均价8517元/平方米，增长0.2%。与1-2月相比，商品房均价下降318元/平方米，增幅回落4.5个百分点；商品住宅均价下降206元/平方米，增幅回落3.3个百分点。其中，珠三角地区商品房销售均价10624元/平方米，同比上涨4.0%；东翼销售均价5683元/平方米，下降12.1%；西翼销售均价4860元/平方米，上涨1.1%；山区销售均价4727元/平方米，上涨1.1%。各区域均价涨幅与去年相比均有不同程度的下滑，处于盘整阶段。 广东商品房销售均价走势 广东各区域商品房销售均价同比走势 2.新增供应同比下降，后市或迎供应高峰 从市场新增供应看，一季度全省商品房批准预售面积2336.78万平方米，同比下降20.4%；其中，商品住宅批准预售面积2004.11万平方米，同比下降24.3%。数据显示，2011年以来各年批准预售面积占上一年新开工面积的比值仅有八成左右，意味着市场仍有一定量的潜在供应。去年新开工面积再创新高，若按八成在今年达到预售计算，则今年批准预售面积可达11400万平方米左右，一季度批准预售面积仅2000万平方米，意味着后市可能迎来供应高峰。 广东商品房批准预售面积各月走势 广东商品房批准预售面积与新开工面积走势 从供求关系看，一季度商品房、商品住宅实际销售率分别为70.8%、73.2%，较去年同期分别提高9.4、10.8个百分点，销售率处于近五年最高水平。分区域看，广州、深圳两个中心城市销售率达88.9%，延续着过去几年的较高水平，销售率高于全省平均水平18.1个百分点；除广深外的其他珠三角城市群、山区销售率分别为74.1%、65.2%，与全省平均水平大体相当，比去年同期分别提高11.0、7.0个百分点；东翼、西翼分别为49.4%、48.4%，低于全省平均水平超过20个百分点。由此可见，全省商品房供求关系区域分化现象越发明显，中心城市供求关系持续紧张且难以缓解，其他珠三角城市群供求相对平衡，东西两翼及山区则供过于求，东翼、西翼尤甚，近五年销售率一直处于低位。 截至今年3月末，全省商品房待售面积4831.54万平方米，比去年同期增加806.96万平方米，增长20.1%；相比上月略微减少21.56万平方米，但当前库存量仍处于历史高位水平。分区域看，珠三角地区商品房待售面积3411.75万平方米，占总待售面积的70.6%；东翼380.65万平方米，占比为7.9%；西翼为410.16万平方米，占8.5%；山区为628.98万平方米，占13.0%。从近五年数据看，珠三角地区待售面积所占比重总体呈下降趋势，非珠三角地区则呈上升趋势。 广东及各地区商品房销售率走势 广东商品房待售面积地区结构情况 数据反映，今年一季度广东商品房销售市场同比虽然出现一定幅度下降，但仍处于近年同期高位水平，且销售率同比有所提高。就当前销售市场形势而言，今年来信贷额度收紧已导致销售进度明显减速，而市场潜在供应量较大，短期销售压力仍将持续，预计第二季度促销行为有所增多。 （二）资金状况初现隐忧 1.到位资金增速下滑，自筹资金占比上升 一季度全省房地产开发企业到位资金小计2497.57亿元，同比增长13.0%，增速比1-2月大幅下滑14.2个百分点，较去年同期下滑14.9个百分点。其中，国内贷款640.78亿元，增长33.9%；利用外资5.30亿元，同比下降43.4%；自筹资金728.64亿元，同比增长24.2%；其他资金来源1122.85亿元，同比下降1.0%。 资金来源结构方面，国内贷款占到位资金的比重为25.66%，同比提高4.00个百分点，较去年全年提高5.19个百分点；利用外资占比0.21%，仅为去年同期的一半，为近十年同期最低；自筹资金占比29.17%，同比提高2.62个百分点，较去年全年提高2.3