福寿居终稿讲解.docVIP

项目的背景分析 （一）老龄化社会: 国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。2010年，老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一。市已经进入了老龄社会截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有户口的老年人口万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻目前有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。目前，的养老公寓 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 市场结论 通过以上分析,我们可以看出,济宁市对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在我市现有如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设个样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。, 18.9 %的老人需要, 仅有0.5 %的老人得到服务；, 36.8 %的老人需要, 仅有9.3 %的老人得到服务；, 42.5 %的老人需要, 仅有14.8 %的老人得到服务； , 57.8 %的老人需要, 仅有7.6 %的老人得到服务； , 45.1 %的老人需要, 仅有0.7 %的老人得到服务。 （2）政府的关注与支持: 随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。, 意识不足 由于民办养老机构只是在近些年才在我区出现，发展历史较短，各地对民办养老机构的扶持不够，没有制定具体的优惠政策。在缴纳建设用地、日常水电暖等费用时没有优惠政策的支持，一部分民办老年公寓是按照民用的收费标准缴纳费用，另有一部分还是按照商用标准交纳水电及冬季的取暖费用，运营成本很高。 （2）竞争者带来的压力 有商机必然有商家，虽然目前我市的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。 （3）运营成本决定了目标消费群体的特定范围。 远离配套完善，响应及时的市区，必须建设相应的辅助功能设施，在投入方面成本较高，因此面临着价格偏高从而减少消费群选择的难题。 3．优势 （1）对于目标市场较为了解 现有经营中民政局养老院的入住对于养老服务延伸，在硬件、软件方面的经验支持，积累一定量的市场经验和顾客资源。 （2）优越的地理环境 项目所处环境非常适合休闲旅游、度假客流，如在配套方面进一步完善，实 现冬季的正常运行应该也能有很好保障。 季节性客流的支持 每年的春夏秋我们踏春、看桃花、草莓采摘等生态旅游项目会吸引一大批的游客来泗水赏花踏春 职能部门的支持： 4．劣势: （1）管理团队 在旅游区附近开办养老公寓不同于单纯意义上的老年公寓或度假村，它是一个商业复合体，既要保证作为运行主体的养老公寓能够实现功能完善、运行有序、反应及时等，同时，作为提升项目价值的旅游度假的理念、操作等都应了然于心。因此管理团队的经营思路和执行能力非常重要。 （2）相关人才 涵盖基本的护理、物业保障、后勤支持、医护、紧急处理、园林绿化、安保等，涉及营养、心理抚慰等。这方面需要自行配置，或者与相关实力机构进行充分合作，否则，难以提升本项目的价值含量。 （3）价格 本项目的运行价格必然将在一定程度上高于其他养老机构，如果单单从价格一个指标衡量，“秋丽”的价格竞争优势将相对较弱。所以，应做到物有所值，甚至是物超所值，就应练好内功，增加项目功能等附加值。