第二章房地产权利详解.pptVIP

一、房地产权利 （一）概念 以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。 （二）特征 （1）房地产权利属于财产权。 （2）房地产权利是众多权利的集合。从权利的性质上说，包括房地产物权、房地产债权、房地产继承权等。 （3）房地产权利的客体包括物和行为。房地产物权的客体是物，房地产债权的客体是行为。 dings 第二节土地所有权 一、土地所有权 （一）概念 土地所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）我国土地所有权特征： （1）主体具有限定性 （2）客体差异性——包括国有土地和集体土地 （3）土地所有权的交易具有禁止性（征收、调整、交换除外） （4）土地所有权的权能具有分离性。 （三）分类 1、国家土地所有权 2、集体土地所有权 二、国家土地所有权 （一）概念 国家土地所有权是指国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。 （二）特征 国家土地所有权在主体、客体、内容等方面具有明显的特征： 1、 国家土地所有权的主体具有惟一性和统一性 2、国家土地所有权的客体具有广泛性 3、国家土地所有权流转让的单向性 4、国家土地所有权的取得方式具有特定性 5、国家土地所有权实行有偿使用制度 取得方式： （三）国家土地所有权的范围 我国《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。” 第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，依照法律规定部分也属于国家所有。 （四）国家土地所有权的行使 由国务院代表国家行使。具体授权各级地方人民政府具体行使。 如建设用地所有权划拨、出让中，各地方人民政府（土地管理部门）代表国务院行使国家土地所有权。 三、集体土地所有权 （一）概念、特定 是指农民集体组织对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 1、主体是农民集体组织——主体具有多元性 第一级所有：是村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有—— 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理 第二级所有：是村农民集体所有——村集体经济组织或者村民委员会经营、管理； 第三级所有：是乡(镇)农民集体所有——乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。 2、客体是除国有土地以外的其他土地 耕地、用于种植业、林业、畜牧业、渔业 乡镇企业用地、乡村公益事业用地、 乡村公共 设施、宅基地等 3、集体土地所有权是基于特定历史原因产生的 社会主义改造后通过入社的方式创立起来。1956年6月的《高级农业生产合作社示范章程》将农民私有的主要生产资料转为合作社集体所有，农民的土地因入社而转化为合作社集体所有。 4、集体土地所有权主要实行土地承包经营制度 （二）集体土地所有权的客体范围 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物。 其变更只有两种情况： 一是国家征收；二是边界调整。 第三节房屋所有权 一、房屋所有权概述 （一）概念 房屋所有权是指房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （二）特征 1、房屋所有权的客体具有特定性——土地上的房屋等建筑物及构筑物 2、主体具有广泛性——国家、法人、社会团体以及任何自然人 3、交易具有自由性 (三）房屋所有权的种类 1、根据房屋座落位置的不同分为 城镇居民不能基于买卖而成为农村房屋所有权的主体 2、按房屋所有权归属不同可分为－ 公有房屋所有权与非公有房屋所有权 （1）公有房屋所有权是指由国家、集体组织以及其他公有制单位对其房屋所享有的所有权。 （2）非公有房屋所有权：城镇居民、农村居民以及社会团体等对其房屋所享有的所有权。 3、根据房屋的用途不同 4、根据房屋所有的形态的不同 单独房屋所有权：由单一民事主体对房屋所享有的所有权 共有房屋所有权：由两个以上的民事主体对房屋共同享有所 有权 区分房屋所有权：又称建筑物区分所有权，是指由众多的民 事主体对区分所有建筑物所享有的所有权。