如家江南技术标2讲义.doc

目 录 （1）符合国家及省、市有关物业管理政策法规的管理整体设想及策划，包括争创优秀物业服务住宅小区的规划和具体实施方案。 （2）根据招标项目实际情况，组织有效的管理机构，制定各项行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理。 （3）本项目物业服务、维护的承诺以及制定完成承诺指标采取的措施。各项指标包括：房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及对物业服务企业满意率等等。 （4）以本项目为依托，列明便民服务项目，进行经费支出测算，制定增收节支措施，注重经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲。 （5）治安防范、消防、环保、洪涝、雨雪、停电、停水、断气及其他突发性事件有相对完善的组织机构和应急预案。 （6）发挥现代科技在管理中的作用，应用计算机管理的能力说明及计划，智能化系统的日常运行和维修方案。 （7）本项目日常物业服务管理的措施，包括入住、装修、无违章搭建、绿地养护等。 （8）房屋、公用设备设施及其他物业的日常维修养护计划和实施方案等。 （9）资料档案管理制度。 （10）社区文化活动的开展及技术标总体印象分。 第一部分　符合国家及省、市有关物业管理政策法规的管理整体设想及策划，包括争创优秀物业服务住宅小区的规划和具体实施方案 第一节 项目整体分析 1.项目概况 【汽摩配综合商城】大丰海聚汽配城位于大丰现代服务业集聚区疏港路和金丰北路交界处，占地200多亩，总投资人民币6亿元，总建筑面积25万平方米。一期工程将于2010年底建成、届时一座崭新的、现代化的汽摩配综合商城将耸立在大丰平原大地。该项目是大丰市2010年百项重点工程、盐城八大类重点工程项目和盐城市重点服务业项目之一。项目占地面积20502平方米，建筑面积：127000平方米，容积率： 1.8，建筑密度：30.6％，绿地率：30.04％。 房屋类型：多层及中高层住宅小区（配电梯）、多层住宅； 房屋幢数：合计26幢（高层住宅 7 幢、小高层住宅 2 幢、多层商业房13 幢；大酒店含裙楼4幢；住宅楼共计 390 户。 该区住宅建筑面积：49000平方米，商业服务建筑面积：70000平方米。小区交通组织，汽车库、汽车位： 681 个。具体为：设有 1 个主出入口， 主 出入口位在金丰路，位于一期工程与二期工程的分界是处 ， 次 出入口四个，沿金丰路和疏港路设置。具体为：室内停车位 124 个，室外停车位为 557 个。 2.项目定位 “人可以改造环境，环境也可以改造人”，大丰海聚汽配城项目在注重景观设计的同时，贯彻“以人为本”、“尊重自然”、“绿色环保”及“可持续发展”的思想，引入以家庭娱乐消费为主体，形成集时尚餐饮、生活购物、休闲娱乐为一体的一站式家庭体验消费中心。各个服务功能间通过一种相互依存、相互助益的能动关系，创造出一个更适合人们康居的多功能、高效率的高档住宅综合社区。项目充分体现了“生态、健康、文化、时尚、服务”的主题思想，集约面向二十一世纪高品质人居的重要元素，勾画出现代乃至未来人居的追求，必将成为大丰地区的又一地标性经典项目。 3.客户群体和服务分析 大丰海聚汽配城项目讲究生活品质和崇尚自然，追随智慧以及共同创造人生财富的理念，市场定位为高档住宅社区，项目目标客户群的定位决定了物业管理服务的定位，无论是住宅客户还是商业经营者及消费者都将是社会层次较高的中上层人士，对物业管理服务需求期望值较高。该项目作为高档住宅社区，具有超大空间尺度、动静结合的交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此物业管理服务的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的任务是实现业主净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力；不仅在于充分发挥高档住宅社区中各个部分的服务功能，而且还在于使整个高档住宅社区各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。物业管理服务将秉承高端定位，以周到的物业管理服务体现物业本身及其入住者的品位与尊贵。在大丰海聚汽配城，典雅的水岸风情，生机昂然的绿色植被，现代尊崇的有序管理，训练有素的专业人员全方位的维修服务及现代化的安防系统，齐全的周边现代生活配套设施一应俱全，将全面提升大丰海聚汽配城的生活品位，为客户提供一种综合生活模式。 4.本项目物业服务的难点与重点分析 (1)高档住宅社区管理的复杂性与多样性 ?　 作为高档住宅社区，因服务功能多、管理点分散，公寓、商业各有不同的服务功能需求，特别是商业部分，出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，营业时间长，大量的机动车和非机动车对高档住宅社区周边的交通管理和停车场管理增加了压力，商业及酒店物业设施设备使用频