北京市宏观环境月报-2009年03月详解.pptVIP

上篇：房地产宏观经济分析 02 03 04 北京宏观环境月报-2009年3月 上篇：房地产宏观经济分析 下篇：房地产政策环境分析 从宏观层面看，2009年1-2月三项宏观指数齐降。 房地产价格 09年1-2月房地产开发 投资大幅下降 。 房地产建设 房地产投资 09年1-2月，三项建设 指标均有下降。 房屋销售价格指数 持续回落。 房地产投资 1 09年1-2月完成房地产开发投资119.8亿元，比12月当月397.9亿元下降69.9%，同比下降33.4%。资金来源中，1-12月自筹资金达61.5亿元，同比下降29.6%；其中自有资金为27.2亿元，同比下降46.7%。 1-2月，投资恢复缓慢 ，大项目个数减少 。 1-2月，住宅完成投资61.3亿元，同比下降27.5%，环比下降61.4 %。 房地产建设 2 1-2月，三项房地产建设指标环比均有下降；新开工同比下降，其他两项同比上涨。 09年1-2月商品住宅新开工面积85.1万㎡，环比下降49.3%。销售面积本月上升较明显，01-02月商品房销售面积环比下降6.0%，商品住宅销售面积环比下降59.2%。01-02月，北京市商品住宅销售面积与新开工面积比为1.41。 房地产价格 3 房地产销售价格指数持续走低，1-2月下降趋势加剧。 09年1-2月，北京市房屋销售价格指数累计为99.6%。其中，新建商品住宅销售价格指数累计100.3%；二手住宅销售价格指数累计为97.9%，持续下降。 02 03 04 下篇：房地产政策环境分析 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知 北京市关于购买政策性住房职工提取住房公积金支付首付款有关问题的通知 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 政策内容 统一内外资房地产企业所得税政策 税发[2009]31号文的出台，统一了内外资房地产企业所得税政策，公平了税负，使内外资房地产企业站在同一起跑线上。 改变预缴方法，降低预计毛利率 第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（详见下表）。 明确自用开发产品不再视同销售、允许预提成本及费用 、支付境外佣金允许限额扣除 。 1 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 1 政策影响 总体上，文件在成本核算、预计毛利率等诸多方面进行了修改，可谓是在这个楼市尚未回暖的春天下了一场无声的“及时雨”，使得房地产业的税收征纳实务更加具有人性化和可操作性。 具体影响上，修订的内容里影响最大的是计税利率的标准的降低，这势必使得开发企业短时间内不用上缴更多的税费，减轻了房地产企业当期所得税方面的资金压力。 另外，明确了成本对象的确定原则，规范了一些费用的税前抵扣限额/限制，同时对原法规中部分不清晰的问题给予了明确，提高了实务上的可操作性 但是，对于开发期间三项费用如何结转扣除、外资企业以前年度未扣除的期间费用等等问题未进行明确，这些问题有待总局继续下文予以明确。 政策内容 国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知 2 政策内容 发挥规划计划调控作用，统筹安排补充耕地；完善耕地储备制度，全面实行先补后占；强化项目管理，提高补充耕地质量；探索市场化运作方式，鼓励社会资金参与补充耕地；切实加强监管，确保耕地占补平衡落实。 政策影响 此项政策的出台是发挥规划计划调控作用、完善耕地储备制度、强化项目管理、探索市场化运作方式、切实加强监管等方面入手，全力确保耕地先补后占落到实处。是坚持最严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线采取的重大举措。