商业筑旧楼改的造招商招租项目方案建议书.docVIP

佛山市三水区商业城建筑旧楼改造 招商招租项目 方案 建 议 书  第一章 项目概况 5 1.1 项目建议书编制所依据的重要文件: 5 1.2 项目地址及现状 5 1.3 项目建设规模和内容 7 1.3.1 项目建设规模和内容 7 1.3.2 项目总投资 7 1.4 项目建设的宏观方向 7 第二章 项目建设的背景 8 2.1 建设背景 8 2.1.1 项目提出的理由和过程 8 2.1.2 社会发展背景分析 9 2.2 “三旧改造”背景分析 11 2.2.1 城市发展的自我完善 11 2.2.2 加快推进“三旧”改造的意义 11 2.2.3 完善三水商业圈的需要 13 第三章 建设条件 15 3.1 建设条件 15 3.1.1 区域自然条件 15 3.1.2 施工条件 15 第四章 项目投资概算 17 4.1 概算编制范围及内容 17 4.1.1 装饰部分 17 4.1.2 安装部分 17 4.1.3 其他 18 4.2 编制依据及费用标准 18 4.3 项目总投资 22 23 5.1 基础数据表 24 5.2 财务指标一览表 25 5.3 成本估算 26 5.3.1 固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算 26 5.3.2 修理费计算 26 5.3.3 借款利息计算 26 5.3.4 水电费计算(物业管理公司收取) 26 5.3.5 工资及福利费计算 26 5.3.6 维护费计算 27 5.3.7 业主管理费计算 27 5.4 利润总额及分配 27 5.5 年出租收入及年销售税金及附加 27 5.5.1 年销售税金及附加 27 5.5.2 年出租收入 28 5.6 财务分析 28 5.6.1 财务分析报表: 28 5.7 清偿能力分析 29 5.7.1 借款偿还期 30 5.7.2 还款资金来源及还款能力分析 30 5.8 盈亏平衡分析(详见下图) 30 5.9 财务敏感性分析(详见下图) 32 5.10 综合评述: 33 34 6.1 项目优势劣势分析 34 6.2 项目建议 35 6.2.1 市场现状 35 6.2.2 项目市场定位 37 6.2.3 项目各区的规划建议 37 6.2.4 项目建筑风格建议 38 6.2.5 配套设施建议 38 6.2.6 租金定位 39 6.2.7 项目经营理念 39 6.2.8 经营策略 41 6.3 总结 42 附表1:商业城改造项目概算编制说明 43 附表2:商业城改造项目概算表 43 附表3:商业城改造项目装饰部分概算详细清单 43 附表4:总成本费用估算表 43 附表5:利润总额及其分配表 43 附表6:借款还本付息表 43 附表7:现金流量表 43 第一章 项目概况 1.1 项目建议书编制所依据的重要文件: 1写要求? 2(试用版)? 3(第三版)? 4? 5??佛山市建设工程技术经济指标 6A区B区C区建筑平立剖面图 7 8?与项目相关的其他文件资料 1.2 项目地址及现状 三水商业城位于三水主干道广海大道中27号,是三水来往南海,也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点,使商业城成为三水的地标之一 商业城在建成初期,曾经有两三年非常兴旺1998年前后,商业城这一带是很火的,有大水车娱乐城,还有各类购物商家,差不多是当时三水最旺的商业中心之一 商业城占地约2万平方米,总建筑面积约5.5万平方米,楼龄已超过10年;由AB?C?D四个区组成,D区首层为农贸市场,D区二至九层为多层住宅;A区B区C区面积总共约3.4万平方米,除了一楼的店铺尚在营业,楼上的铺位全部闲置A?B?C区重新策划,再推出市场 图为商业城A区现状 商业城的位置图1.3 项目建设规模和内容1.3.1 项目建设规模和内容 本工程为旧楼翻新改造工程1.3.2 项目总投资 项目总投资约21526.68万元,其中建设期投资约5067.86万元,铺底流动资金50万元,项目营运期投资约16408.82万元1.4 项目建设的宏观方向项目主要建设内容是对商业城进行整体改造改造后的商业城将参照三水广场的模式,发展为集购物,但主要面向中档消费群体第二章 项目建设的背景2.1 建设背景 2.1.1 佛山市委,就佛山市旧城镇(简称“三旧”)制定了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》造的指导意见》,并要求相关部门遵照《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》和《指导意见》推进三旧改造工作佛山市三水区是广佛都市区西北部重要的组团,作为珠三角向西部地区辐射的重要节点,承担着为珠三角拓展腹地,辐射粤西地理位置优越,交通便利,周边有相当数量的企事业单位和居民小区, 但并未充分利用其区位的优势 “三旧改造”之三水商业城旧楼改造招商招租项目是我区实施“三旧”改造的重要举措,这一举措将大大有利于中心