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【华雅国际财富中心】写字楼包租营销策略  汇报目录1、长沙写字楼发展分析2、长沙目前写字楼销售形势分析3、写字楼包租营销策略介绍4、长沙在售写字楼包租策略介绍5、华雅国际s写字楼包租策略分析 一、长沙写字楼发展分析 硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现 商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强，自用型少 配置较低； 商务形象不突出； 距真正的写字楼产品仍有距离 硬件设施及服务得以较好体现 产品特征 中天广场、友阿大厦，定王大厦，华晨双帆大夏等专业写字楼项目为代表。 银华大厦，亚大时代、顺天财富等中高端写字楼的崛起为代表 平和堂商务楼 华侨大厦 长沙电机厂、长沙水泵厂等为代表 代表项目 经过近10年的经济高速发展洗礼的私有企业资金实力强劲，国有企业更是在多种领域处于垄断地位 伴随着长沙经济的腾飞，第二产业及第三产业获得巨大发展 市场经济体制初步建立，民营经济发展较快 国营企业为主的计划经济 背景 市场趋于饱和，市场竞争加剧 全面进入品质档次提升期 标准化、专业化趋势明显 写字楼市场逐步得到发展，档次及理念逐步提升，但大量“宜商宜住”物业满足市场需求 写字楼处于起步阶段，规模小且档次低 企业自建办公楼 无出售型及租赁型写 字楼物业 特征 2007-2010 2001-2006 1998-2000年 1993-1997年 年代 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 长沙写字楼市场随着经济高速发展，目前已经进入“顶级专业写字楼”时代 长沙写字楼发展分析： 商住混合办公 中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高 商务公寓 商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低 酒店办公 与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权 写字楼 真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期 酒店办公 写字楼 商住 混合 商务公寓 长沙商务市场 市场占比 市场占比 市场占比 市场占比 长沙目前主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展。 长沙写字楼市场现状 长沙写字楼发展分析： 四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。 类型 分布区域 客户群特征 形象档次 租金费用 代表项目 酒店办公 商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线 国内外知名企业驻长机构 高 较高 通程大酒店神 农大酒店 银华大酒店 专业写字楼 长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈 大中型企业 金融机构 各档次形象均有 根据档次不同费用各异 高：中天广场 中：亚太国际 低：城市快线 商务公寓 无规律 市区成熟路段 成长型中小企业 较低 费用低 门槛低 锦绣中环 上城星座 新时代广场 商住楼 市区成熟路段 起步期实力有限中小型企业 低 低 湖南财富中心 长沙写字楼发展分析： 随着长沙专业写字楼的建设及投入市场运营，部分企业将由目前的商务公寓、商住楼办公搬入专业写字楼，专业写字楼占商务 办公的份额将越来越高。 五一路商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主 韶山路商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融、证券、保险等金融行业为鲜明特性 银华大酒店 华天酒店 通城国际 大酒店 华侨大厦 金源酒店 本项目 运达国际 韶山路 芙蓉路 五一路 解放路 文艺路文化商务圈 五一广场商务圈 芙蓉路金融商务圈 长沙写字楼目前主要分布： 长沙写字楼发展分析： 长沙城市与写字楼发展趋势：城市快速发展，由单核进入多核发展阶段 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于湖南3+5城市群的形成 长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 第一阶段：单核心扩张 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 长沙写字楼发展分析： 随着城市的发展，长沙在原有的基础上进