《物业管理基本制度与政策》第五章讲义资料讲解.ppt

第七节 房地产抵押管理 四、房地产抵押合同 　　2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项： 　 （1）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 第七节 房地产抵押管理 四、房地产抵押合同 　　2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项： 　 （2）以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；3)已投入在建工程的工程款；4)施工进度及工程竣工日期；5)已完成的工作量和工程量。 第七节 房地产抵押管理 四、房地产抵押合同 　　2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项： 　 （3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。 第七节 房地产抵押管理 【例题·单选题】 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的( )。 A、月还款计划 B、预购房屋合同 C、土地使用证明 D、项目详细规划 【正确答案】B 第七节 房地产抵押管理 五、房地产抵押登记（掌握） 　　抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 　　登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　　（一）抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利 　　已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　 （二）抵押人负有维护抵押房地产的义务 　　1 . 抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　　（二）抵押人负有维护抵押房地产的义务 　　 2 . 抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　 （三）抵押人应当遵守房屋拆迁规则 　　因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 第七节 房地产抵押管理 【例题·单选题】 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知( )。 A、抵押人或抵押权人 B、债务人 C、抵押人 D、抵押权人 【正确答案】D 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况⑴ 　 （1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的； 　 （2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；　　 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况⑵ 　（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的； 　（4）抵押人擅自处分抵押房地产的； 　（5）抵押合同约定的其他情况。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　　（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况⑶ 　　抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。 第七节 房地产抵押管理 六、抵押房地产的占用、管理与处分 　　（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况⑷　　 同时，抵押权人应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方