房地产估价（全套课件）.ppt

工料测量法 工料估价法又称数量调查法，是求取建筑物重新建造成本中最为详尽和精确的一种方法，但比较费时、费力。 指数调整法 指数调整法是采用建筑物的现行造价与原造价的比例系数，对建筑物的帐面原值进行调整，求得建筑物重新建造成本的一种方法。这一方法较前四种方法在计算过程上要简单得多。但是调整系数的测定工作需要消耗大量的时间，但一旦制定好系数就可以反复使用，而且评估的可靠性、准确性都比较高。在估价实践中，这一方法常被用来检验其他计算重新建造成本方法的准确性。 （二）征收集体土地的土地取得成本 征收集体土地 的取得成本 ①土地征收补偿费用 ②相关税费 ③地上物拆除费 ④渣土清运费 ⑤场地平整费 ⑥城市基础设施建设费 ⑦建设用地使用权出让金 土地征收补偿费的构成: ①土地补偿费：征收耕地补偿费，为该耕地被征收以前3年平均年产值的6~10倍。 土地征收补偿费 ①土地补偿费 ②安置补助费 ③地上附着物和青苗补偿费 ④安排被征地农民的社会保障费 征收其他土地的土地补偿费标准按照省、自治 区、直辖市参照标准制定。 土地补偿费=被征土地前三年平均年产值×补偿倍数 ②安置补助费：按照需要安置的农业人口数乘以每个人的安置补助费计算。 需要安置的农业人口等于被征收的土地数量除以征 地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个人的安置补助费等于该耕地被征收前3年的平 均年产值的4~6倍。 但每公顷被征收的安置补助费不得高于被征收前3年的平均年产值的15倍。（具体看书上公式） 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有的生活水平的，经省自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的平均年产值的30倍。若按30倍计算仍不能维持被征地农民原有生活水平的，应由当地人民政府统筹安排，从国有土地使用权中划出一定比例予以补贴。 ③地上附着物和青苗补偿费：对于可移植的青苗，一般是支付移植费；不可移植的，给于合理补偿或者作价收购。 ④安排被征地农民的社会保障费用。 （三）征收国有土地上房屋的土地取得成本 包括：房屋征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使权出让金等。 房屋征收补偿费包括： ①被征收房屋补偿费； ②搬迁费； ③临时安置费； ④停产停业损失补偿费； ⑤补助和奖励。 二、建设成本 主要包括以下几项： ①勘察设计和前期工程费； ②建筑安装工程费； ③基础设施建设费； ④公共配套设施建设费； ⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费； ⑥开发期间税费； 也可将建设成本分为土地开发成本和建筑物建设 成本。则可将上述几项费用分别分配到这两项成 本中。 三、管理费用 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。可按土地取得成本和建设成本之和的一定比例测算。 四、销售费用（销售成本） 是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费等。销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。 五、投资利息 （一）含义 投资利息和财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅仅是指借款部分的利息和手续费。因此我们的投资利息是基于机会成本的考虑。 机会成本：在互斥方案的选择中，选择其中一 个而非另一个是所放弃的收益。 （二）投资利息的计算 投资利息的计算我们应该把握五个方面： 1.应计息项目。项目包括：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。销售税费一般不计息。 2.计息周期。是指计算利息的单位时间。它通常为年。 3.计息期。即为计息周期数。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。并且通常假设该费用在计息期内均匀发生，具体视为集中发生在该时间段的期中。 4、计息方式 具体分为单利和复利两种；在本金相同、计息期相同、如果利率相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多；如果是单利和复利计息两不吃亏，则两者的利率应不同，期中单利的利率应高些，复利的利率应该低些。 5.利率 投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开 发贷款的平均利率。 六、销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方即房地产开发企业所缴纳的税费。可分为两类：①销售税金及附加，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加（常称为“两税一费”）②其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。 销售税费一般是按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。 需要强调的是销售税费不包含应由买方缴纳的契税以及应由卖方交纳的土地增值税