房地产经济学07--房地产价格精要.ppt

1. 房地产价格的含义与特征 1. 房地产价格的含义与特征 1. 房地产价格的含义与特征 3.3 个别因素-影响房屋价格的个别因素 建筑规模 影响房屋价格 的个别因素 外观 空间布置 设备设施 建筑结构 装饰装修 层高与室内净高 防水、保温、隔热、隔 声、通风、采光、日照 维修养护情况与完损情况 体量、面积、开间 式样、风格、色调 木、砖混、钢筋混凝土、钢 电梯、中央空调、集中供热、宽带等 精装、中装、简装、毛坯 4.1 成交价格、市场价格、理论价格和评估价格 成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。 市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（平均数、中位数或众数） 理论价格是在遵循 “经济人”前提假设下的房地产均衡价格，即真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。 4. 房地产价格分类 划分原则：按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分。 市场调节价：通过市场竞争形成，经营者自主制定。 政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定。 政府定价：由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格。 4.2 市场调节价、政府指导价和政府确定价 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用状况下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途划分，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。 标定地价：在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。 房屋重置价格：在某一基准日期，按照当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用等情况，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需费用。 4.3 基准地价、标定地价和房屋重置价格 土地价格：有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格。 建筑物价格：仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格。 房地价格：指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意义上房价的概念。 4.4 土地价格、建筑物价格和房地产价格 总价格：是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。 单位价格：土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价是指单位建筑面积的建筑物价格，房地单价是指单位建筑面积的房地价格。 楼面地价：是单位建筑物面积的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 4.5 总价格、单位价格和楼面地价 起价：是指销售商品房的最低价格，最差的楼层、朝向、户型的价格。 标价：是指也称报价、表格价，是商品房出售者在其价目表上标注的不同楼层、朝向、户型的价格 。 成交价：是指买卖双方的实际交易价格，商品房买卖合同中写明的价格。 均价：是指所销售商品房的平均价格；标价的平均价；成交价的平均价。 4.6 起价、标价、成交价和均价 保留价（拍卖底价）是指在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格 。 起拍价（开叫价格或起叫价）是指是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的价格 。 应价是指是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 成交价是指经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。 4.7 保留价、起拍价、应价和成交价 * * * 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆大学建设管理与房地产学院 房地产开发与管理专业 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆大学建设管理与房地产学院 第七章 房地产价格 2014年6月 主要内容 房地产价格的含义与特征 衡量房地产价格的主要指标 影响房地产价格的因素 房地产价格分类 价 格 价格是价值的货币表现，价值是 凝结在商品或服务中的人类抽象劳动； 价格是为获得一种商品或服务所 必须付出的东西，通常用货币表示。 房 地 产 价 格 是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗 费的全部社会必要劳动所形成的价值及土地所有 权价格综合的货币表现； 和平获得他人的房地产所必需付出的代价。 1.1 房地产价格的含义 1.2 房地产价格的特征 不可移动性 地 域 性 异 质 性 地价拉动 趋 升 性 房价拉动 经济发展和收入水平提高，房屋的内在品质和外部环境不断改善。 1.土地的稀缺性和供应量的有限性，需求拉动地价上升； 2.城市基础设施建设的展开，加工在土地上的劳动积累也使土地不断增值。 买卖、租赁 多 样 性 抵押、典当、作价入股等 权