6.房地产开发项目的可行性分析.pptVIP

第六章 房地产开发项目可行性研究 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确可行性研究的内容与步骤，掌握项目开发经营方案与评价参数选择、投资与收入估算、财务报表的编制，了解风险与不确定性分析，清楚可行性研究报告的撰写。 【重点难点】 盈亏平衡分析、敏感性分析、可行性研究报告的撰写。 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的㈠可行性研究的含义 投资决策前，对投资项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 ㈡可行性研究目的 提高决策的科学性、民主；减少、避免投资决策失误；提高效益。 二、可行性研究作用 1、申请投资项目核准的依据2、项目投资决策依据3、筹集建设资金的依据4、签定合同的依据5、编制规划设计方案的依据 三、可行性研究的依据 国家有关的政策法规国家经济和社会发展的长期规划、城市规划产业政策、投资政策和技术经济政策规划部门出具的规划意见土地出让合同环保意见交通意见当地的自然、经济、社会等基础资料有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的标准定额资料等《房地产开发项目经济评价方法》，建设部 四、可行性研究的阶段 ㈠投资机会研究一般投资机会研究特定项目的投资机会研究 ㈡初步可行性研究预可行性研究 ㈢详细可行性研究 ㈣项目评估和决策 第二节 可行性研究的内容与步骤 一、可行性研究的内容 项目不同，内容不一 1、项目概况名称、建设单位、地理位置2、项目用地调查及拆迁方案的制定土地、人口、建筑物、单位、管线、其他地上地下物、制定拆迁计划、制定安置方案 3、市场分析和建设规模确定国外，适度容积率；中国，最大限度的容积率4、规划设计方案选择市政规划；项目构成、平面布局建筑物规划方案5、资源供给原材料；动力； 6、环境影响和环境保护美国非常重要；中国7、项目组织及费用8、开发建设计划9、项目的经济、社会效益分析10、结论及建议 二、可行性研究的步骤 1、接受委托2、调查研究3、方案优化、选择4、财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告 第三节 项目开发经营方案与评价参数选择 一、房地产开发项目的开发经营方案 ㈠区位分析与选择地域分析与选择具体地点分析与选择 ㈡开发内容和规模的分析与选择最佳用途最适度开发规模 ㈢开发时机的分析与选择大型项目滚动开发 ㈣合作方式的分析与选择独资、合资、合作、委托开发 ㈤融资方式与资金结构的分析与选择资本金比例 ㈥产品经营方式的分析与选择出售出租自营 二、构造评价方案 是否分期开发物业类型及比例2-4个基本评价方案 三、选择评价基础参数 时间类参数融资类参数收益类参数评价标准类参数 第四节 房地产开发项目投资与收入估算 一、投资估算㈠土地费用 土地出让金或征地费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费 ㈡前期工程费 规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 ㈢房屋开发费 1、建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费2、成本估算方法单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标估算法 ㈣管理费㈤财务费用㈥销售费用㈦税费㈧其它费用㈨不可预见费 二、成本估算结果及汇总 三、资金使用计划 根据建设进度、实际付款时间和金额，编制资金使用计划表 四、收入估算与资金筹措㈠收入估算 1、租售方案2、租售价格3、租售收入4、收款方式 ㈡资金筹措 资本金预租售收入借贷 第五节 房地产开发项目的财务报表的编制 一、财务评价的报表㈠基本报表 1、现金流量表⑴全部投资现金流量表⑵资本金现金流量表⑶投资者各方现金流量表2、资金来源与运用表3、损益表4、资产负债表 ㈡辅助报表 项目总投资估算表营业成本测算表计划投资与资金筹措表贷款还本付息估算表 二、财务报表的编制 第六节 风险与不确定性分析 一、房地产项目不确定性因素的分析㈠房地产开发项目的主要不确定性因素 1、土地费用2、建筑安装工程费3、租售价格4、开发期与租售期5、容积率及有关设计参数6、资本化率7、贷款利率 ㈡房地产置业投资项目的主要不确定性因素 ㈢不确定性因素的相互作用 二、盈亏平衡分析 ㈠盈亏平衡分析的基本原理 ㈡房地产项目的盈亏平衡分析 临界点分析保本点分析利润＝0时，成本、售价、销售率 ㈢房地产盈亏平衡分析示例 三、敏感性分析㈠敏感性分析定义 1、定义 指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 2、公式： ㈡敏感性分析的步骤 1、确定经济评价指标对评价指标有重大影响的因素2、确定因素