彩生活の互联网-以物管之名狂圈用户意在掌控社区O2O入口分析报告.pdf

彩生活高速扩张的 “互联网+ ”模式： 以物业管理之名圈用户，意在掌控社区服务平台入口 通过收购物业管理公司快速扩张，彩生活目前物管面积已经达到2.4 亿平方米，是全国 最大的物业管理公司，公司计划2015 年底实现3.2 亿平方米物管面积，然而彩生活积极扩 张雄心并非是出于对传统物业管理行业的“钟情”。 自2012 年首创物业管理 O2O 商业模式以来，彩生活尝到了甜头：2013 年来自于基础 物业管理服务之外的增值服务净利润达到 3987.1 万元，超过物业管理服务费收入净利润 0.9% ，并且在2014 年大幅增长至6018.2 万元；增值服务营收2011 年-2014 年保持38%的复 合增速也不断改善彩生活整体公司毛利率。所以彩生活收购扩张的“圈地运动”是为积累用 户资源，以便基于社区基础物业管理服务壁垒，搭建为社区人群服务的O2O 平台。 虽然彩生活面对传统物业企业和其他社区 APP 应用的竞争，但彩生活扩张物管面积和 提供技术服务的推广模式使得彩生活潜在用户数量方面较万科等房地产具有明显优势；同时 彩生活较其他社区APP 而言是与社区人群最近的平台入口，具有壁垒优势。 综合物业管理行业集中度低，传统物业管理公司面临物业费难涨而人工成本增长快的窘 境，加之彩生活资金充裕，我们判断公司收购策略可以按计划实现，同时伴随“彩之云” O2O 服务平台广度和功能内涵齐增值，彩生活具备高成长潜力。 我们依据公司收购计划和轻资产经营策略，预计公司2015 年-2017 年净利润分别为2.66 亿元、4.43 亿元、6.95 亿元人民币，同比分别增长88.83% 、66.37%和56.79%；参考三项主 业分项净利润增速，预计物管服务、工程服务和增值服务 2015 年 PE 分别为 25、25 和40 倍，从而彩生活2015 年合理估值为29.24 倍，对应市值为97.36 亿港元。 1.合约管理面积快速扩张持续拉动业绩快速增长 彩生活2014 年年报数据非常靓丽：营业收入3.89 亿元，同比增长67.03% ；净利润（不 含少数股东权益）1.46 亿元，同比增长220.39%。业绩大幅增长的首要原因是彩生活通过收 购使 2014 年物业服务面积快速扩张，数据显示，2014 年物业合约管理住宅面积 2.05 亿平 方米，同比增长124.24%。 2011 年-2013 年，彩生活合约管理面积和营业收入分别保持80% 以上和18%以上的增长， 但由于2013 年支付2285.4 万元上市费用及管理费用率提高，净利润 （不含少数股东权益） 增幅仅为1.34%，剔除上市费用影响，2013 年净利润（不含少数股东权益）同比增幅仍然高 达35.59% 。 截至2014 年12 月31 日，彩生活合约管理社区达到1265 个，遍及中国109 个城市及1 个中国境外城市。 图示：彩生活业绩核心数据 图示：彩生活物业管理服务社区覆盖区域 2.物业管理服务费收入占比60.70%，但增值服务利润贡献超物业是大概率事件 当前，彩生活收入贡献最大的是传统物业服务下的物业管理服务费收入，其次是工程服 务收入，2014 年两项分别占比为60.70%和22.52%。 物业管理服务包括，向住宅社区提供保安、清洁、园艺、维修及保养等物业管理服务， 向物业开发商提供预售示范单位的清洁、保安及保养，向物业管理公司提供顾问服务。 工程服务是向合约管理住宅社区的物业开发商或业主协会提供设备（保安检查系统、对 讲器材、电力供应系统）安装、维修、保养服务。 区别于传统物业管理公司，彩生活营业收入中有15%以上部分来自于增值服务，其涵盖 两部分业务内容，一是与互联网关系密切的社区 O2O 购物协助，营收在增长服务中的占比 2013 年已经达到35.70% ，为1392.8 万元；二是社区空间租赁协助及其他物业服务，这部分 虽也借助线上平台沟通宣传，但即使没有线上平台，其本身也是强需求的基础物业服务，营 收规模与管理面积正相关性更强。 图示：彩生活营业收入构成 70.00% 60.00% 60.70%