城市规划视野下的城市经济学分析报告.pdfVIP

第八章 城市土地经济 8.4 土地的特性 8.4.1 土地的自然特性 1）不可移动性 土地和其他商品不同的是它不可移动。因此只能就地利用，是买者进行选择，然后状 态独有，优劣之分，所以出现了级差地租。 2 ）原始性 供给的相对有限性，土地是自然的产物，有限性和独占性。 3 ）不可毁灭性 作为空间位置是永存的，但狭义上，作为耕地是“可毁灭的”。 4 ）独特性 没有两块完全相同的土地，不能实现完全替代。 8.4.2 土地的人文特性 1）用途多样性 因而出现了利用的竞争、优选问题，拥有者趋向于最高收益的用途。土地利用选择的 一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、不毛荒地。 2 ）社会经济位置的可变性 环境、交通、市场距离等可变，并经常处于变化中； 经济学家奥尔森：最优的区位不是自发形成的，而是“区位”生产者根据市场公共产 品“投入——产出”利益最大化的原则，有意识选择的结果。 3 ）合并和分割的可能性 作为实体，地球表面的土地都是联结在一起的。不过，从农田开始，土地就被划分成 一块一块供不同的农民耕作，因此也就有了土地权益的分割。在城市中更是这样，土地的 产权不仅可以在平面上进行分割，还可以在空间上进行分割；不仅可以在空间上分割，还 可以在时间上分割。 值得注意的是，这里提到的土地产权既包括完整的产权，即所有权、使用权、收益权 和处置权等，也可以仅指使用权。按照张五常和科斯的论证，仅使用权私有，仍然是资源 所有权的清晰界定，两权的分离对年限内的土地使用权所有人没有任何影响。使用权所有 人的在土地上的合法权利受到土地法明确保护，土地法第十三条规定：“依法登记的土地的 1 所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 ” 土地的产权作为权益可以合并或分割，可以买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、 1张五常.中国的经济制度[M].北京：中信出版社，2009：130，142，144，146 1 重划等行为对土地予以合并或分割。 8.5 土地的公有制和私有制 8.5.1 土地公有 土地公有的理论出现很早。1870 年，英国约翰·缪勒就倡导应由政府拥有土地，这样 就可以拥有未来增值的效益。阿尔弗雷德·华来士进一步发展了缪勒的思想，他在书籍《土 地国有》和《为什么并如何实现土地国有》中写道，通过补偿，政府征用所用的土地全部 公有，然后应由政府批租给使用者收取租金。 除主张全部公有外，也有些学者提倡部分公有。1942 年，英国的Uthwatt 报告提出利 用土地开发权国有化来实现土地增值收益管理，由政府向现有的土地业主支付补偿金额后， 统一征用土地的开发权，补偿金额由政府指定。Uthwatt 报告是推动战后英国规划体系发展 的一份关键报告，其目的和一般的土地公有主张类似，希望控制土地投机、减少政府与公 众之间的利益冲突，宏观调控城市的发展。但实际上 Uthwatt 报告并没有实施，英国的私 有化和市场仍在运作。 1974 年，澳大利亚学者Archer 认为土地的绝对所有在英国和澳大利亚带来了问题：土 地投机、公共设施投资短缺、土地所有者之间的冲突等，尤其在城市边缘地区这些问题更 为突出（问题是，土地公有也同样有使用者的产权，也同样会带来土地投机、土地所有者 之间冲突等问题），因此他建议采取土地批租制度，这样可以有利于增加公共设施建设和再 开发投资，使土地增值的收益为政府和社区所有，并预留大量土地用于城市未来的发展。 Archer 提出的是一种折衷的方案，既不是完全的公有化、也不是完全的私有化。 8.5.2 土地私有 对土地公有理论的批评者有不同的看法，例如美国社会经济学家亨利·乔治认为土地 公有化会减缓经济发展，应该采取收取单一税的方法，将土地增值的收益归整个社区所有， 可以抑制土地投机和垄断。 公有制会降低土地资源的利用率和价值，这是产权和新制度学派的经济学家们在1950 年后逐渐兴起的普遍观点。因为“除私有产权以外的其他产权都降低了资源的使用与市场 所反映的价值的一致性”（A.A.阿尔钦，H.登姆塞茨，1972）。因而，“一个社会的规模变得 越大