20140924(第三次课)物业管理的学科属性和理论基础分析报告.pptVIP

☆在我国早期的物业管理实践中，政府在行政法规中对物业管理的性质并没有作出明确的界定，甚至对“物业管理”的属于也没有作出明确的定义。 ☆在理论界，对物业管理的定义也是多样性的，这些定义均表明了物业管理的主体、物业管理的内容，但是没有阐明物业管理的宗旨、管理方式、产品性质。 （四）行为能力 ☆物业关系是建立在具有完全行为能力的人为主体的基础上； ☆在合约关系中，委托方与代理方必须具备谈判和履约能力。 ☆委托方：要把众多共同成员的意见变成一种声音； 选举的业主委员会要忠于职守、精明能干； 业主要对业主委员会信任、尊重并赋予权力； ☆代理方：约束的对象是小区业主，因此需要一定权利； 要形成自律性的管理规约、业主委员会的支持； 要依靠相应的法律法规来行驶行为能力。 一、物业管理委托-代理问题 三、物业管理委托－－代理问题的解决 （一）业主委员会——一致行动（监督）、推举工作重视， 提升行为能力与监督职责 （二）充分的市场竞争 （三）激励相容的机制安排——服务期限长久 （四）合理的政府介入 如：立法、制度建立等。 （契约尽可能详尽、服务合同签约期长、充分市场化） 三、物业管理委托－－代理问题的解决 （一）业主委员会——一致行动（监督）、推举工作重视， 提升行为能力与监督职责 （二）充分的市场竞争 （三）激励相容的机制安排——服务期限长久 （四）合理的政府介入 如：立法、制度建立等。 （契约尽可能详尽、服务合同签约期长、充分市场化） （一）业主权力方面 ☆物业管理关系—由物业的财产权派生—（产权人拥有物业产权）—成为委托人—雇佣（物业管理公司）代理人 ☆在合约关系中，代理方要面对以“产权利益为纽带的较大的”业主共同体——业主委员会。 ☆代理人：要想办法把业主变成集体。 让单一业主或者少数业主的行动成为集体的一致行动； 充分利用业主委员会的权力，协助自己行驶代理权力。 三、物业管理委托-代理问题的解决 （二）市场成分方面 ☆物业不动产的某些特俗规定，使物业管理必须先行进入。业主需要向物业服务企业领取钥匙，还必须在物业服务企业拟定的关于接受该企业管理的文书上签字。 业主出于被动地位？？？？ ☆业主应该引入充分的市场竞争，创造“威胁替代”的环境，迫使物业提高服务水平，正确对待委托代理关系；否则就下岗。 三、物业管理委托-代理问题的解决 （三）激励机制方面 ☆物业管理实践中，委托人在与代理人的交道中一直出于劣势： 1、最终代理人是服务的执行者和操作者； 2、与物业服务企业相比，业主委员会特别松散； 3、合约上，委托的要求是定性的，代理的索取是定量的； ☆业主（委托人）必须设计出有效的激励机制，迫使代理人执行或满足代理人利益。 ☆ 借助合同谈判和定期评议。 三、物业管理委托-代理问题的解决 （四）政府介入方面 ☆高水平的物业管理，不仅是物业产权人利益的充分体现，也是构建文明城市的必要条件： 1、物业管理立法，监督物业执行； 2、结合住房制度改革，推行物业管理，培育物业管理市场运作体制； 3、做好有关行政管理工作，如资质审批、价格监管登记备案等； 三、物业管理委托-代理问题的解决 第四节 人力资源管理理论 了解现代企业人力资源的四个层次及发展趋势，了解物业公司人力资源的结构及职业经理的培养要点。 教学重点 一、现代企业的人力资源的四个层次 （一）领导者——把握方向，开拓事业 （二）职业经理人——中间执行管理层 （三）专业技术人员——完成特定专业工作的人，如会计师、工程师、营销人员等。 （四）运作、支持辅助人员——基层具体的操作执行人员， 如：一线工人、行政助理 二、趋势 （一）工作环境的弹性增强 （二）运营全球化 （三）关注终生学习 …… 三、物业公司人力资源的结构 （一）技术人才 （二）管理人才 （三）营销人员 （四）企划人员 （五）辅助人员 四、物业管理职业经理的培养 基本素质： 观念新 战略思路清晰 沟通能力强 一、服务经济：服务性的行业及其经济活动。 ☆发展有几个必要条件： 1、服务行业的独立化；2、服务产业的形成； 3、职业化；4、高效率；5、社会的需求。 二、物业管理是一种服务经济 ☆第三产业 ☆综合性特性—— 第五节、服务经济与物业管理 综合性表现： 1.服务方式多元化 常规性的——基本业务与专项业务 委托性的——特色服务 经营性的——多种经营业务 无偿性的