第一章房地产评估要点解析.pptVIP

房地产评估—王阿忠 第一章??房地产和房地产估价 引言 何为房地产估价？ 即对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。 中国大陆房地产估价政策背景是1978年改革开发，特别是土地使用制度和住房制度的改革，使房地产成为商品而出现的。表现在： 1、94年7月5日公布《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 2、93年和94年，建设部和人事部联合认定了两批共346名估价师，从95年起取得估价师的唯一途径，是通过全国估价师执业资格考试。 3、94年8月成立了中国房地产估价师学会（China Institute of Real Estate Appraisers,简CIREA）—房地产估价行业自律性组织。 4、99年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。 进行房地产估价的目的是： 买卖、赠与、租赁、抵押、拆迁补偿、保险、课税、纠纷及企业合资合作、改制、上市、破产清算等等，都需要房地产估价。要做好估价需通晓估价理论、方法和技巧及制度政策、经济、建筑、城市规划和法律知识。 第二节 房地产的概念 一、房地产的认识 二、土地的认识 三、建筑物的认识 四、房地产概念的总结 一、房地产的认识 1、房地产定义及存在形态 房地产 是指土地、建筑物及其他地上定着物; 土地 指地球的表面及其上下一定范围内的空间； 建筑物 指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（给排水、照明、电梯、通讯等）组成的整体物； 地上定着物 如庭院、花园、围墙等，去其则破坏房地产的完整性，可移动的则不属于地上定着物。 房地产并不意味土地与建筑物合并时才称为房地产，单纯的土地或建筑物（保险估价）都属于房地产，它有三种形态: ①土地 其上无建筑物的空地（课税、补交土地使用权出让金评估）。 ②建筑物 设想为“空中楼阁”的评估，如火险、折旧估价等，但土地会影响其价值，国外在行政上不将其分开。 ③房地 常见形态，拿地后总要建房，除特殊物业（如高尔夫球场），住宅、写字楼、商场和酒楼等，但也包括在建工程。 2、房地产的重要性及名称 对家庭而言最重要的资产是住宅，俗语：跑了和尚跑不了庙，人不可亡命天涯，可见其对人的重要。价值上，多数人一辈子只买一套房。在一国总财富中，房地产往往一般占60%-70%，其他动产金银财宝仅占30%-40%。 英语中房地产是real estate 或real property，真正资产的意思。当然，英语中一组递进概念房地产- land 仅指土地，real estate指土地及建筑物，real property指real estate上加上各种权益。一般real estate和real property可通用。 香港使用物业，物业可大可小，港人还将地产、物业、楼宇、房地产混用。此外，各国民法将财产分外“动产”与“不动产”，不动产即为房地产。 房地产为实物、权益和区位三者的组合。 实物如建筑物、设备和装修等，表现为有形的实体、质量及组合完成的功能。 权益是房地产无形的部分，但又极重要，如所有权、使用权、占有权、处置权、享有服务等。一宗房子价值完全产权与部分产权价值差很多，还受到建筑结构、设备装修等的影响。 区位指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，房地产重要的第一、第二、第三均为区位。 二、土地的认识 ①土地权利设置及其行使的限制。目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权（他人对土地享有一种有限的使用权如通行权）等。 ②房地产相邻关系的限制。负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害的权利。包括使用时不得损害相邻房地产，如通风、采光、污染和放射线、易燃易爆。 ③土地使用管制。主要指用途转变（农地转建设用地）和城市规划，规划通过对土地 用途、建筑高度、容积率、建筑密度 等限制来管制土地。（容积率=建筑面积/土地面积；建筑密度=建筑基地/土地总面积，满足绿地、通风、采光隐私权等要求。） 1.坐落 （所处的区域和具体地点，从宏观到具体的层次来分析） 2.面积 （ 依法确认的面积，以平方米表示） 3.形状 （通常用宗地图说明） 4.四至 （顺序最好为东南西北） 5.地势 （地势高低、自然排水、被洪水淹没的可能性） 6.周围环境与景观 （用图片说明） 7.利用状况 （ 现状用途） 8.产权状况 （ 集体、国家所有；出让、划拨；剩余年限等） 9.地质与水文状况 （地基承载力、地下水位等）