第五章5到访要点解析.ppt

（2）农村集体土地：只能“地随房走”、不能“房随地走” 乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。 （3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。但是，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。P302 ＆301 （4）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效（耕地不能抵押）。P302 （二）抵押合同（P302） 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。但是，该条款的无效不影响抵押合同其他条款的效力。 P303 （三）抵押权的设立（P303） 1．不动产（必须登记、登记设立） （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （4）正在建造的建筑物。 解释1】不动产的抵押必须办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。考生应注意的是：抵押合同自签订之日起成立并生效，是否登记不影响抵押合同的生效，只影响抵押权的设立。 【解释2】抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 2．动产（可以不登记，但登记了可以对抗第三人） 以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】这些财产无论是否进行了抵押登记，抵押合同自签订之日起生效，抵押权自抵押合同签订（生效）之日起设立。只是未登记的，不能对抗善意第三人。 【例题1·单选题】根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是（ ）。 A．工厂的半成品 B．正在建造的船舶 C．以招标方式取得的荒地的土地承包经营权 D．土地所有权 【答案】D 【解析】（1）选项AB：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2）选项C：只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地的土地承包经营权，才可以抵押。 【例题2·单选题】甲向乙借款50万元，约定以甲的A幢房屋抵押给乙，双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为以甲的B幢房屋抵押给乙。后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。根据《物权法》的规定，下列关于乙行使抵押权的表述中，正确的是（ ）。 A．乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权 B．乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权 C．乙可选择对甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押权 D．乙不能行使抵押权，因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效 【答案】B 【解析】抵押登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准 （四）抵押权的效力（P303） 1．抵押物的孳息 抵押设定后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息。但是，债务人不履行到期债务致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。 2．抵押物的出租 【解释】先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。 （1）订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 （2）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已经书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 3．抵押物的转让 （1）抵押物已经登记的 ①抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 ②抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿“全部债务”消灭抵押权的除外。 【解释】如果抵押物已经登记，抵押人转让抵押物时，应当经抵押权人“同意”，否则该转让行为无效（但受让人代为清偿全部债务消灭抵押权的除外）。 【案例】甲将房屋一间作抵押向乙借款20000元。抵押期间，知情人丙向甲表示愿以30000元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。根据《物权法》的规定，甲可以将该