东部写字楼1要点解析.ppt

在售竞品分析 2013年竞品成交总量约6.9万㎡；成交均价集中在1万-1.2万之间，东部市场平台销售速度在1万㎡/年，最好的项目在2万㎡以上 2013年项目竞品项目成交总量约6.9万平米； 竞品项目成交均价集中在10000-12000元/平米之间，其中鲁商国奥城4#楼、龙奥天街、龙奥九号成交均价均不足11000元/平米； 楼盘名称 龙奥天街 龙奥九号 黄金时代广场 鲁商国奥城 龙奥金座 具体推售楼栋 T3 2# F座 3#、4# 3# 年度成交量 1万㎡ 0.84万㎡ 1.4万㎡ 2.7万 0.99万㎡ 主力面积 100㎡ 200㎡ 60㎡ 100 150-300 标准层11000㎡ 价格 11000元/㎡ 10000元/㎡ F座11000元/㎡ 12000元/㎡ 12000元/㎡ 工程进度 封顶 封顶 做外立面 地上7层 现房 销售方式 整售、散售 整售、散售 整售、散售 整售、散售 散售、整层 在售竞品-国奥城 鲁商国奥城采取低价销售策略，散售及整层销售结合，大客户成交量占项目总量约47%，为东部销售标杆项目 1# 2# 3# 4# 5# 6# 2013年10月鲁商国奥城4#楼低调开盘，起价9580元/㎡，整层最高优惠150万元，整栋均价11000元/㎡，相比3#楼12000元/㎡均价，降低1000元/㎡；4#去化合计6500平米，低区成交均价10000元/㎡。 2013年销售约 2.7万平，其中约6000㎡左右抵工程款；为东部销售标杆，大客户购买占比约项目47% 客户情况： 项目成交客户以自用为主，投资客较少； 区域主要为东部历下区二环东路、解放路周边客户较多； 项目成交客户的行业主要是金融、证券、投资、贸易、能源、药业 、房地产、电子配件类。 在售竞品-黄金时代广场 黄金集团非主营业务板块，营销支持不够，低成本营销。借助入驻客户、形象、开发商品牌优势，散售、整售结合，整栋销售为主 E座 F座 2012年9月开盘，截止2013年F栋共成交21000平米，整层销售约8000㎡，H栋整栋出售给中海油； 2013年销售产品为剩余17层以上产品，销售约1.4万㎡，成交均价约11000元/平米。 成交客户中，以自用 客户为主，多房地产 和投资担保公司。 F座公寓改办公；低起价揽客，低成本营销；声望客户带动和整体形象驱动。 客户分析：写字楼以自用客户为主，地段、入住声望客户、开发商品牌是客户成交的主因；不成交客户抗性主要是价格、公寓化的产品、交房时间晚。 在售竞品-黄金时代广场 项目E座产品约2.7万平米，产品硬件指标较高，为奥体片区标杆产品，采用整售策略，主攻整栋、整层大客户。 黄金时代广场 E 座指标 大堂挑高(米) 10.8 标准层面积（㎡） 1250 地上层数 25 走廊净宽(米) 1.9 地下层数 3 电梯 5部，2.5米/秒 1部，2.0米/秒 标准层层高(米) 3.7 电梯服务面积 4400㎡ 办公部分 交付标准 天花：矿棉板吊顶 墙面：白色乳胶漆 地面：高架网络地板 公共部位 装修标准 大堂：精装 电梯厅：精装 卫生间：精装 外立面 Low-e双层中空玻璃+天然石材 智能化 门禁系统、BA系统、SA系统、FA系统、 OA及CA 中央空调 风冷螺杆式热泵型冷水机组 物业公司 诚信行 核心卖点 地段优势：CBD核心区，正对龙奥大厦和奥体中心 声望客户：国内500强公司进驻 产品硬件较高：网络地板、智能系统、中央空调等 E座 F座 工程进度：已封顶幕墙施工阶段 配套优势：五星级酒店、配套底商 开发商品牌：山东一线开发商 在售竞品-龙奥天街 /T3 龙奥天街 T3低价入市，成交均价不到11000元/㎡，低区销售部分基本销售完毕，但签约率较低 龙奥天街（T3） 基本信息 开发商 天业地产 标准层面积 760㎡ 层数 28层 层高 3.4米 外立面 石材+玻璃幕墙 大堂装修 石膏板吊顶，花岗岩墙面，瓷砖地面 空调 品牌未定，中央空调 大堂层高 7.4米，挑空 电梯 品牌未定 ，办公4客，1货消防 工程进度 封顶 配套 底商 物业 仲量联行，后期管理公司未定 销售信息 去化 18层以下产品基本售罄，剩余房源不足1000平米， 19-28层10层天业自留 价格 均价10500元/㎡，部分成交价在10000元/㎡左右 T3 1# 2# 主楼 龙奥天街位于奥体东路和龙奥北路交汇处东北角，总建筑面积约22万㎡，共4栋建筑。 其中甲级写字楼主楼，公寓T1-2，及小面积办公T3。 成交情况： 6月份开盘，成交约4000平米，成交均价为10100元/平米； 截止到11月，累计成交约1万平米，