餐饮选址策略要点.ppt

关键环节： 市场分析 地点调查 现场评估 合同谈判 核准程序 营建 开始营业 程序中的关键步骤 提高效率的环节： 立即评估（全面训练） 损益表 租约 现场评估 核准 设计 第四部分 餐 厅 的 分 类 居明小区型 办公场所型 购物中心型 超市大卖场型 混合型 我们把餐厅分五中类别， 它们反映了该餐厅的主要顾客来源 餐厅的分类 定义：顾客以居民小区住户为主 销售区间： 居民小区型 12.0m 8.5m 7.3m 6.0m 5.1m 8.8m 7.3m 6.1m 5.3m 2.8m 销售额区间（取样84家店） Q5 Q4 Q3 Q2 Q1 5等分 好的销售推动： 高收入 外国来华旅居人事居多 高消费倾向 高入住率 高人口密度 位处聚客点 交通枢纽 居民小区型 建议： 在居民小区的餐厅，厨房座位区要在首层； 方圆100m内最好有百货商场或超市大卖场作为主要销售推动； 拥有高收入且居民众多作为基础是此类餐厅成功的要素； 不要低估商圈内高收入人群房屋借贷的负担，这可能削弱他们的消费能力； 要留心居民小区型商圈内直接或面对面的竞争对手，因为商圈规模也许未足以同时支持两家快餐店； 餐厅必须最起码是A点并且在聚客点中； 假如方圆100m内没有主要的聚客点，请放弃。 居民小区型 定义：上班族为餐厅主要客源 销售区间： 办公场所型 15.1m 11.2m 10.2m 7.9m 6.7m 11.2m 10.3m 8.3m 6.8m 3.7m 销售额区间（取样21家店） Q5 Q4 Q3 Q2 Q1 5等分 好的销售推动： 高级办公大楼 跨国企业或大公司的办公室 交通方便 有大量的访客培训中心 使用物业作为私人授课的私立学院 办公场所型 建议： 远离聚客点的负一层餐厅，请放弃； 有购物群楼设施的高档办公楼永远是办公场所型商圈内开店的成功样板； 位于首层的餐厅永远是成功的重要因素； 可以源源不断带来客源的办公楼更加理想（如：律师事务所、咨询公司、培训中心）； 办公楼的位置越接近交通枢纽越好； 注意在办公场所型餐厅，周末生意普遍惨淡。 办公场所型 定义：购物者是顾客的主要来源，大型购物设施能把商圈外的客人吸引进来，购物中心型的餐厅是最强的类型。 销售区间： 购物中心型 18.1m 12.4m 10.5m 8.8m 7.4m 12.5m 10.6m 8.8m 7.5m 2.6m 销售额区间（取样84家店） Q5 Q4 Q3 Q2 Q1 5等分 好的销售推动： 中转（地铁站） 城市级或地区级的商业设施 提供停车场设施 大于10万平方米的购物中心 商圈内有超市大卖场或百货商店 购物中心型 建议： 重要的销售推动应该位于餐厅300m范围内，而不应该是分散在商圈内其他地方； 位处于千分点或A点是成功的重要因素； 位于首层临街位置的餐厅较有优势，因为它能使客人方便的进入餐厅并能确保我们的营业时间不受购物中心营业时间的影响； 在购物中心型商圈里，外食较少，所以座位数量多少是很重要的； 位于步行街上的餐厅，最重要的是要观察商铺整体的规模（数量和多样性）、档次（高档次）、受欢迎程度，以及步行街是否成熟（商铺是否已全部出租或只是分期出租）； 外部和内部的可接近性是选址和销售额预估时需要考虑的一个重要因素。 购物中心型 定义：以依靠商圈内的大型超市大卖场为主要销售推动 销售区间： 超市大卖场型 12.7m 10.5m 8.3m 7.3m 5.8m 10.6m 8.4m 7.3m 5.9m 3m 销售额区间（取样84家店） Q5 Q4 Q3 Q2 Q1 5等分 好的销售推动： 国际性连锁超市大卖场，如：家乐福、沃尔玛； 餐厅应位于超市顾客来往的临界或连接物业内的路径上； 超市大卖场型 建议： 除非招牌足够，餐厅位于主要金瓯/出口且物业的可接近度高，否则不要把餐厅建在超市大卖场里面（即餐厅远离正门），没有独立的出入口； 外部和内部出入口的可接近度是选址时要考虑的一个因素； 地址的能见度和可接近性是非常重要的； 一个选址如果只依靠一个超市大卖场为主要销售推动，超市大卖场也不瘦居民爱戴，特别是针对面积小且档次低的超市大卖场，请放弃； 在一个城市内品牌形象也是预估销售额时一个考虑因素，因为一个城市成功的品牌在其他城市未必有同样的声誉； 不同类型的交通工具，如：超市大卖场的免费巴士能提高餐厅的能见度；或在那个地区有停车场，或附近有公交车、地铁站、轻轨站将会是很有利的因素。 居民小区型 定义：混合了不同类型的顾客，居民、办公、购物、超市大卖场、交通枢纽任何三种或四种的组合。 销售区间： 混合型 12.6m 9.6m 7.8m 6.6m 5.3m 9.6m 7.8m 6.6m 5.4m 2.8m 销售额区间（取样84家店） Q5 Q4 Q3 Q2 Q1 5等分 好的销售