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浅谈住房公积金贷款的风险与防范 1999 年 4 月3 日，国务院颁布实施了《住房公积金管理条例》，标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规范化发展的新时期。住房公积金制度已经逐渐成为我国政策性住房金融的核心。住房公积金制度设立的初衷主要服务于城镇住房体制改革，是房改的一个“中心环节”，在制度设计上主要偏重于职工的权益，操作重心在于制度的推广。随着住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要、在个人住房贷款中所占比例越来越高，现已开始逐渐进入风险暴露期。住房公积金贷款风险管理的重要性和迫切性已不容忽视。现就住房公积金贷款的风险与风险防范谈一下自己的观点。 ??? 一、个人住房贷款风险的概念 按金融学的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。因此，金融风险是指金融机构在金融业务活动中，由于各种无法事先预料的不确定因素的影响，而使其金融资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性。而个人住房贷款作为一种金融资产，狭义上理解是指借款人及其担保人未按合同约定偿还贷款本息导致贷款发生损失的可能性。 ????? 二、住房公积金贷款的主要风险与成因 住房公积金贷款属政策性住房贷款，其发放对象基本上是有固定收入且按时缴存住房公积金的参缴人，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。住房公积金管理中心一般面临的贷款风险分两类，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要有市场风险、制度风险与政策风险，非系统性风险主要有信用风险、抵押物风险和操作风险。 ????? 1、市场风险。 ????? 房地产业是最典型的资金密集型行业。没有金融的支持，也就没有房地产的发展；房地产业的发展又为金融发展和创新提供了广阔的空间。但是，房地产业的发展，也决定了金融业的冷暖安危。房地产市场的大起大落也直接影响了住房公积金贷款的安全，如果住房公积金管理中心不注意防范房地产贷款中的风险，不按照风险防范的有关规定执行，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款；如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公积金管理中心的贷款安全，往往造成住房公积金管理中心将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。 ???? 2、制度性风险。 ?????制度风险是由住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险，制度性风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。住房公积金贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽定有委托协议，仍难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。这种冲突的存在，一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”，对委托业务不够重视，办理业务相对不够谨慎，加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险，基于节约成本考虑，银行对贷款的回收力度不够。 ???? 3、政策风险。 ????（1）抵押房屋处置在司法解释方面的风险。 最高人民法院于 2005 年 11 月发布了《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，对设定抵押房屋的处置做出了规定。但此司法解释的第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。依照此司法解释，对于抵押物处置存在障碍。 ???? （2）宏观经济政策变化引起的风险。 政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。在某一阶段，如果政府从促进投资的角度，放宽贷款政策，对放贷机构而言，面临的外部风险大大增加。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。 ???? （3）住房公积金政策的特殊性形成的风险。 ??? 一是住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。二是住房公积金贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“封闭运作”的政策性住房资金，虽然有力地推进了住房公积金制度的发展，但是，由于住房公积金贷款的期限长，最长可达30年，一旦在贷款期限内遇国家利率调整，存贷差发生变化，住房公积金管理中心难以保证预期的利息收入，甚至因此而发生亏损。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。 ???? 4、信用风险。 ???? 信用风险又称