20151225_ 赣州美食城营销方案.pptVIP

-1- 项目本体分析 营销思考1：餐饮业态的租金贡献度与项目1层及2层售价不匹配 营销思考2：铺位划分符合餐饮业态经营的要求，但是不符合商业销售的市场现状 营销思考3：项目的分层定价体系与常规商业项目定价不吻合 营销思考4：项目基本没有销售政策，无法促进项目投资者购买信心；十年左右的收益保障才有吸引力 各类商业处于红海竞争，未来赣州商业推盘量巨大 竞品项目分析1：太平洋/项目业态定位、铺位划分及销售政策制定等方面符合市场 竞品项目分析2：电商城/铺位面积偏大、基本没有销售政策，业态定位超前 竞品项目分析3：旺达广场/铺位划分合理、销售政策没有竞争力、单价偏高 竞品项目分析4：花生唐OMG/铺位划分、销售政策及商管公司具有竞争力 市场小结 营销战略1：在项目1/2层引入奥特莱斯，支撑项目1及2层的销售价格，同时与餐饮业态形成呼应 营销战略2：立足项目自身及市场情况，调整项目现有定价体系 营销战略3：调整2层及以上的铺位面积划分，打造全民投资商铺，面积控制在15-25㎡ 营销战略4：制定具有市场竞争力的销售政策 公司销售资源 分销保障体系 中辰公司销售执行体系 销售执行模式 赣县万邦购物中心 南康灯饰城 商务合作要点（1） 商务合作要点（2） 甲乙双方共同制定销售底价，在底价基础上实现开发商1亿销售回款 1、销售目标 备注：开发商的1亿销售回款为实得资金。 前三年15%一次性返，第四年6-7%之间，第五年7-8%之间 2、销售政策 备注：制定有竞争力的租金回报体系。 商务条件 以底价为基础，上浮35%作为实际销售价格 3、销售价格 底价上浮35%，用于支付四个方面的费用：①整体招商费用；②运营费用；③装修补贴；④代理佣金及折扣店招商费 底价上浮21%的资金，用于支付①+②+③的费用；并为此设立共管账户，将21%的资金打入共管账户；该笔资金谁愿意接手，谁来决定折扣店的面积，同时成立运营管理公司，支付第四、第五年的租金收益！ 底价上浮14%的资金，用于支付代理佣金及折扣店招商费用！ THANKS 本报告是严格保密的。 版权声明： 本报告是赣州投资顾问有限公司的研究成果。未经我司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 编号：[2015] ZC0310 * 赣州美食城营销方案报告 谨呈： 1 项目本体解读 4 中辰地产对项目的认知 市场环境分析 项目本体解读 项目营销出路 商务合作条件 》项目基本情况 项目总建面1.7万㎡，其中地下1层总建面5392㎡（汽车位121个，摩托车位192个），地上计容积建面1.067万㎡ 项目位于兴国路与瑞金路交汇处，扼守章江新区的核心；周边行政办公、金融机构、大型购物中心、学校、医院等配套设施齐全 》项目定位 章江新区首席餐饮综合体，共四层；首层面积2441㎡，划分为42间商铺，旨在做小型特色餐饮；2-4层面积2300-3000㎡，铺位划分较大，旨在做中大型餐饮 项目垂直交通为四部电梯和四个楼梯，缺少手扶电梯配置，一定程度影响高层商铺的人流导入 》餐饮业态租金分析 在商场中，业态的租金贡献度来看，餐饮处于较低的位置；对于业态的楼层落位，基本上会在商场的高楼层；特别的，西餐或者特色餐饮会选择在1层 本项目定位为餐饮综合体，全部业态为餐饮，1层及2层的商铺售价与餐饮业态的租金收益不匹配 首层价格按照27000元/㎡，对应租金水平： 1、按照5%年回报，月租金为112元/㎡； 2、按租金售价规律，月租金为188元/㎡。 正常餐饮租金水平25-45元/㎡/月！ 2810万 - 2295㎡ 4F 700-1000万 900㎡ 400-950㎡ 3F 300-600万 200-400㎡ 180-520㎡ 2F 110-230万 35-75㎡ 27-131㎡ 1F 总价范围 主力面积 面积区间 楼层 项目铺位面积划分 》铺位面积划分分析 本项目考虑餐饮实际经营的需求，进行了业态划分，使得铺位的总价较高；不利于投资客以及自营户的购买 商铺要达到快速去化，必须面向大量的投资性需求客户，控制面积和总价 商业项目普遍采用所有权和经营权分离，委托管理经营，会更有利于商业的做旺；所以，铺位的面积划分不必过多考虑实际使用的需求。 旺达广场 铺位主力面积15-25㎡ 太平洋 铺位主力面积15-50㎡ 中创国际城 铺位主力面积8-25㎡ 项目铺位现状定价体系 　 　 15571 14588 10673.63 合计 0.25 0.41 2548 11102 2295.34 4F 0.30 0.38 3084 10374 2973.08 3F 0.45 0.41 3317 11193 2963.62 2F 1.00 1.00 6621 27118 2441.5