《物业经营管理》第五章讲义要点解析.ppt

（一）探讨改进旧有物业的可能性 2．改变建筑物的用途 改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 1．建筑物管理计划 （1）建筑物维护的标准。确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类型和使用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制，以及业主就本物业的长远策略。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 1．建筑物管理计划 （2）建筑物管理策略。依据业主投资目标和其为物业确定的维护标准决定是否使用有计划的维护维修体系。 （3）物业检查计划。包括物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现监督租户履行租约的情况等。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 1．建筑物管理计划 （4）公共设施服务的内容。一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内容。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 2．租赁计划 租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。 租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 2．租赁计划 出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式（毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等）等。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 租赁计划包括租金方案和（ ）。 A．物业管理计划 B．出租策略 C．总体租金水平 D．租金价格表 【正确答案】B 【典型考题?单选题】 第六节 物业经营管理计划 （二）物业管理计划的主要内容 3．财务收支计划 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括：详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 4．物业运行绩效评估及与业主沟通计划 （1）物业绩效评估指标。将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 4．物业运行绩效评估及与业主沟通计划 评估指标包括：①预计租值与实际租值的比较；②实际和预计的资本价值的增长；③收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较； 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 ④资本回报率即收益和物业资本价值的比较；⑤净收益即毛收益减去成本；⑥空置水平；⑦服务收费水平；⑧拖欠租金和坏账；⑨财务内部收益率；⑩对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。物业管理企业应该就上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 （二）物业管理计划的主要内容 4．物业运行绩效评估及与业主沟通计划 （2）物业管理企业和业主的沟通。沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。最常用的沟通手段：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。 第六节 物业经营管理计划 三、构造物业管理方案 物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 （一）年度运营预算 年度运营预算是最常用的预算，物业经营管理企业需要对以前若干年的物业收支进行分析，对于在来年可能要出现的情况认真考虑预算。 四、物业管理计划中的预算技术 第六节 物业经营管理计划 （二）资本支出预算 主要是为物业建立专项维修资金，需要在日常经营过程中逐渐累积这项资金。 第六节 物业经营管理计划 四、物业管理计划中的预算技术 （三）长期预算 主要是为说明物业在未来5年甚至更长时间内（物业经济寿命年限内），物业运营收入与费用的关系。由于对未来若干年所进行的长期预测，很难像对一年后的短期预测那样准确，这种