北京房山区阎村镇D地块商业项目用地项目建议书页项目分析资料.docVIP

北京房山区阎村镇D地块 居住、商业项目用地 项 目 建 议 书 旭辉集团北京事业部 北京房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地 项 目 建 议 书 旭辉集团北京事业部 北京市房山区阎村镇D地块居住、商业项目用地项目 10、挂牌价格：19973.15万元（土地出让金、土地补偿），预计价格21458万元 11、项目直接成本：65861万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）其中： 14、可售地上面积单方成本：3806元/㎡（直接总成本/地上可售面积） 15、周边调查市场均价： （1）普通住宅（毛坯房）6000元/㎡；联排低密度住宅7000元/㎡；独栋低密度住宅10000元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡ 16、同类可比产品最低价格： （1）联排低密度住宅7000元/㎡；住宅5500元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡ 同类可比产品最高价格 1）联排低密度住宅8000元/㎡；住宅7000元/㎡ （2）商业整体8000元/㎡ 建议结论： 目前郊区住宅的的销售受油价和市场环境的影响，不是特别的理想，本地需求能力有限，因此，销售情况不是特别的理想，销售速度明显放慢。因此定价不宜过高。房山区周边近几年受市场的影响，把土地的平均价格为2000元/平方米，但上述价格早已透支了房山的楼价，明显过高。我们建议该项目的楼面价不宜超过1700元/平方米，即总报价不宜超过24300万元  目 录项目情况简介 第二部分 项目市场分析 第一部分 项目情况简 一、项目概况 1.项目名称：项目位置： ↑北 项目在房山区的相对区位 项目鸟瞰图  3. 项目实景 项目的北边界 项目的东边界  五号路 4.项目周边交通 京周路 项目北侧的绿城百合  二、项目经济技术指标 1、规划用地面积：总用地面积166118.411平方米，建设用地112637.92平方米，其中：居住建设用地面积：71255.632平方米，商业建设用地面积：36171.962平方米，道路广场建设用地面积：5210.326平方米 2、总建筑面积：建筑规划规模：≤143055.41平方米； 其中： 居住建筑面积：≤106883.418平方米； 商业建筑面积：36171.962平方米。 3、容积率：居住：≤1.5，商业：≤1.0 建筑密度：居住：≤35%，商业：≤40% 建筑高度：居住≤36米，商业≤24米。停车场≤6米 绿地率：居住≤35%，商业≤30%，停车场≤25% 三、项目功能分布 功能分区为住宅、商业以及配套公建 四、周边环境 交通：京石高速阎村出口向西1500米，有917路公交车，并有规划中的城铁S5线离项目约1公里， 配套设施有： 邮局：房山区邮电局、新镇支局、阎村邮电所 银行：工商银行、建设银行、中国银行、农村信用社 医院：良乡医院、房山中医院、妇幼保健院、大紫草坞卫生院、星城医院， 学校目前只有阎村小学和中学以及绿城百合所建的幼儿园。 市政配套 1.现状供水情况：在该地块东南侧，主管径为DN400，该处向地块内预留给水管线接口。 2. 现状中水情况：在该地块东南侧，主管径为DN300，该处向地块内预留中水管线接口。 3. 现状污水情况：在该地块东南侧，DN300管径为1米，该处向地块内预留污水管线接口。 4. 现状雨水情况：在该地块东南侧，主管径为1.4米，该处向地块内预留雨水管线接口。 5. 现状电信情况：在该地块东南侧，已预埋电信多孔转。 6. 现状供电情况：该地区主要由良乡110KV变电站供电（有供电方案），临时用电由天恒房地产公司的“乐活家园”项目安装的3台800KVA箱提供电源。 7. 现状燃气情况：先燃气管线位于南侧紫园南路及西侧五号代征地范围内 市政优惠措施 该地块永久供电的阎村中心区110KV变电站建设费用3000万元已经计入土地补偿费，不再承担变电站的非谈建设费。 第二部分 项目市场分析　今年以来，我市投资继续保持稳定增长。1-5月，我市共完成全社会固定资产投资1208.6亿元，比上年同期增长19.4%；其中，中央单位完成投资198.7亿元，增长11.1%，地方单位完成投资1009.9亿元，增长21.2%。? ? 图? 2007年以来我市全社会固定资产投资运行情况 ? 　　1．投资内部结构基本稳定。从投资领域来看，1-5月，我市完成城镇固定资产投资1138.6亿元，同比增长20.2%;完成农村投资70亿元，增长8.3%。城镇投资中，房地产开发投资完成615.9亿元，增长15.6%。从比重看，1-5月，城镇投资占全社会投资的比重为94.2%，比上年同期上升0.6个百分点；房地产开发