安徽鲲鹏集团项目营销策划方案讲解.ppt

该阶段策略核心 “亲情营销 公关工薪” ■ 该阶段推广主题 “过年回家 感谢爸妈” ■ 销售配合 制定回乡置业特惠专案，是本阶段的销售房源配合。 拿出一批特惠房，针对这批客群集中去化。 Page ? * 鲲鹏·领秀城 市场营销建议 赢海方略 目录 1 黄山市概括 2 祁门县概括 3 区域市场分析 本案分析 营销推广建议 4 5 黄山市概括 黄山市管辖区域 徽州区： 9.55万 黄山区： 14.76 万 屯溪区：21.76万 歙县：40.93万 休宁县：25.05万 黟县：8.07万 祁门县：15.78万 黄山市位于安徽省的最南端，东南分别与浙江江西交界。“八分半山一 分水，半分农田和庄园”正是黄山市的真实写照。黄山市辖3个市辖区、4个县以及黄山国家风景区、黄山经济开发区、黄山高铁新区。 黄山市 屯溪区 黄山区 徽州区 休宁县 黟县 祁门县 歙县 人口分布 截至2011年末，全市户籍人口148.1万人，其中非农人口36.7万人。2011年全市实现地区生产总值378.8亿元、同比增长12.5%；财政收入64亿元，增速位居全省第三。城镇居民人均可支配收入18669元、农民人均纯收入7952元，均高于全省平均水平。 黄山市经济水平 祁门县介绍 中国地级黄山市下辖的一个县，位于安徽省最南端，与江西省交界。是安徽省林业重点县。总面积2257平方千米。全县共有人口18.6万人，其中农业人口14.8万人。 全县辖8个镇、11个乡： 祁山镇、小路口镇、金字牌镇、平里镇、历口镇、闪里镇、安凌镇、凫峰镇、大坦乡、柏溪乡、塔坊乡、祁红乡、溶口乡、芦溪乡、渚口乡、古溪乡、新安乡、箬坑乡。 祁门县概括 产业 支柱 全县有规模以上工业企业13家。初步形成了以机电、电子、陶瓷、林产加工、茶叶、化工、建材、医药等为主要支柱的工业体系。 祁门山多地少，是全省林业、茶业重点县。现有耕地12.49万亩，人均耕地0.67亩。茶园面积15万亩。农业生产粮、林、茶、菌并举， “祁门红茶”是全国十大名茶之一，茶叶年总产量3000多吨。祁门是全省菌业大县。 祁门县经济状况 目前祁门县分为老城区和新城开发区。 祁门县现状 新城区CBD商务圈规划蓝图 祁门县新城区未来规划为一个新建以居住、商业金融、行政功能为主，体育、文化娱乐、旅游服务功能为辅的县城CBD商务新区。 新城区规划总用地面积为3平方公里，其中行政中心功能区面积约1平方公里。项目总投资45亿元，其中行政中心功能区总投资为15亿元。 新区建设将按照高起点规划、高质量建设，高效能管理的原则，精心规划设计、强力度推进建设、高效实施管理，建设一个新祁门。 重点打造新城区行政中心区、产业发展功能区、科教文化卫生功能区，将全县主要行政办公职能、卫生医疗、教育等职能单位搬迁至此，并藉此带动整个新区CBD商圈的发展。 祁门县现状 人口分布 城镇人口仅占20%左右 农业人口占总人口的79%以上 针对城镇居民，多以改善型需求为主体宣传。 针对各乡居民，多以婚房，自住需求为主体推广 10月份~11月成交报告显示外地客户占成交41% 针对外地客户，多以旅游地产、养老地产、投资地产为引导推广 推广思路 祁门县人口、经济状况分析 祁门县人口、经济状况分析 客户定位 区域市场分析 新城在售楼盘 市场在售项目 其他在售楼盘 祁门县现状 总结 区域市场分析 市场现状 根据祁门县在售项目抽样分析，新城目前只有祥和华府已开盘，其他两个项目均处于客户积累阶段。老城区部分第二批房源等待开盘或已销售基本停滞。 市场特点 根据市调，在售项目大同小异，产品并无特色，小区规划无景观、无绿化。市场销售去化较慢。 推广共性 多以户外广告牌、引导旗等推广，导致市场广告繁杂，视觉混淆，缺乏醒目效果和独一无二性。在价格优惠上，多以代金券形式，幅度并不大。缺乏购买吸引力。 本案分析 优势 祁门县最大楼盘，具有一定品牌影响力 自带景观、绿化设计，具有独一无二竞争优势，立显高端品质 新城核心位置，享受政府规划配套和未来规划发展 本案分析 周边新盘竞争较多 新城区人气不足 项目价格较周边贵300~700元/平方米 售楼处销售团队专业性有待提高 劣势 本案分析 机会 本案分析 营销推广建议 项目定位 营销推广见意 售 楼