建筑、规划、户型要点解析.ppt

万科90m2三房经典设计 90m2，3/2/1 优点： 满足全明设计，1梯2户使得房率高达85％以上； 长板设计，节省开间的同时也节约用地； 南北四进深设计，于南北轴线上设置4个功能区，书房、卫生间、厨房、主卧；从而使主动线融进客厅、餐厅空间，最大限度的减少空间浪费； 尺度较佳，在90m2三房的限制下，将客厅开间由小户型产品的3.3和3.6两种规格扩大到4.25米，主卧开间也有近3.5米； 三分离式卫生间，实现梳洗、厕所、洗浴功能的分离，缓和家庭人口多而只有1卫的矛盾； 具有收纳功能，储物方便； 4.25m 储藏室 三分离式卫生间 5.5m 缺点： 大进深小开间的格局必然导致采光不足，餐厅无自然采光，厨房、卫生间的采光较差； 北向书房与次卧尽管增设了飘窗，但合计5.5米的开间使得两间房在仍显得较为局促； 缺洗衣操作间，而卫生间的空间布局又无法容纳，导致阳台承担洗衣、晾晒、观景、以及部分收纳功能，使阳台空间局促； 轻质隔墙的说法纯属忽悠，该隔墙其实根本无法实现重新隔断，因为设计轴对称以及开门尺度的问题，仅仅能够降低一点墙体厚度，从而使得北向两房间尺度稍稍扩大，但也会影响到彼此的隔音效果； 90m2，3/2/1 5.5m 洗衣操作间 万科90m2三房经典设计 轻质隔墙 * 解释市场上对二种剪力墙的看法 * 上述案例 * 举例 * 户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。 有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡还是100㎡？三房是做100㎡还是130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。 * 目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动，理应集中，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间；反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便（即使有干衣功能），洗衣机应设于晾衣阳台附近。 这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的— —外墙与外窗齐平 飘窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感 窗台高度大于等于0.40米的凸出外墙的窗视为凸窗，分为单反式凸窗和双反式凸窗两类。 凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离； 凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。 当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗进深大于0.60米时，凸窗部分应计算全部建筑面积。 飘窗设计规范 户型设计——原则 户型没有绝对的好坏！空间尺度也并非越大越好，而是看是否能够满足某一特定阶层的客户需要； 需要研究特定消费群的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。 满足户型的舒适性要求，需要从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的空间分割，以及各功能区的开间、进深及面积。 户型设计最高境界——一切从客户所需求的功能出发！ （无招胜有招） 电梯数量的设计规范：（满足使用需要） 12层及12层以上的高层住宅，每栋设置电梯不应少于两台的规定（小高层与高层的界定由此而生）；但18层以下也可以设置1台电梯，但必须架设连郎，现在一般很少用该做法； 上海市普遍的经验为，在20层以下的高层住宅中，每台750 kg（限10人）速度为1m/s的客梯可服务60～90人是最适宜的。 从单元户型的设计来说，公共部位的设计尤为重要，既要满足日常生活便利的需求，又要节省空间以减少建筑的公摊面积，如何折衷选择是户型设计必须面对的问题； 户型设计——规范 消防通道的设计规范：任意一点到消防通道的距离不超过40M，端头不超过20M； 普通住宅，剪刀梯的设计 户型设计——规范 户型设计——需要解决的问题 1、户型配比——对整体项目来说，户型配比的重要性不言而喻，其决定了项目主要卖给谁。（涉及产品线问题） 2、户型面积——在客户定位清晰的基础上，开始设计户型面积大小的决策，其决定了项目是否真正能满足这些人； 3、单体户型设计——各功能区间分布是否合理