钢城经贸大厦度营销计划讲解.doc

钢城经贸大厦2015年度营销计划 2015年房地产市场估析： 房地产行业背景 宏观调控下的房市：2014年房地产市场运行数据已披露，房价连跌八个月，已超上轮下跌周期，维稳或衰退格局已定，尽管态势较弱，盖因户籍开放、解除限购，央行”9.30”房贷新政、”11.22“降息等托底。 但在内有人口结构老化、债务压顶、外有美联储加息之冲击之下，市场不会相信眼泪的！ 自密集的宏观微调政策出台，房地产市场在10、11、12月以价换量的势头开始大增，又从12月开始成交量开始震荡在停滞不前，也在媒体的“宣传”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。特别是三线城市目前正在上演焦灼的价格战中。 行业苦行下的楼市分析： 仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，现已慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机慢慢过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的局面。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司和更加专业的开发团队一面发展，但有待时间考验。 需求分析: 行业维稳期。地产行业还是维稳看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业稳定发展，但是暴利时代以过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的所青睐模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观的预测，并拟定预案； 第一部分：销售部署 一、 2014年度余量解读 依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，钢城经贸大厦在2014年度主要面临残酷的市场环境与项目工程进度影响客户购买心理的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。 目前剩余商品房情况 写字楼剩余： 234套 合计面积：20084.83㎡ 均价： 7000元左右 共计：1.41亿左右 均价： 7200元左右 共计：1.45亿左右 建议 均价6800左右 共计：1.37亿左右(以此为推广价格） 酒店式公寓剩余： 523套 合计面积：22925.32㎡ 均价： 6500元左右 共计：1.49亿左右 均价： 6700元左右 共计：1.54亿左右 建议 均价6100左右 共计：1.40亿左右(以此为推广价格） 商业部分剩余：4套 合计面积：2037.11㎡ 均价： 18000元左右 共计：3.5千万左右 均价： 15000元左右 共计：3.1千万左右 建议 均价14000左右 共计：2.9千万左右(以此为推广价格） 总销售面积：45047.26㎡ 共计：3.06亿左右(以此为推广价格） 二、2015年度目标解读 2015年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要建议价格支撑来完成） 1、前提：2015年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2015年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的70%，在上门客户占50%基础上。 结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2015年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2015年度的营销任务做如下大致安排： 按完成可销售总额的70%作为销售最底值控制，即写字楼：14059.38㎡、9590万元，酒店式公寓：16047.22㎡、9800万元，商业部分：1425.98㎡、2030万元45047.26㎡、3.06亿的基础上完成70%共计31533.08㎡总销售金额2.142亿（非回款量），争取在此基础上突破，车位及副楼商业除外，不在我销售方案以内。 营销周期 起止时间 销售目标 累计面积 完成销售额 第一阶段：该阶段为传统投资淡季 2015年1月—2015年3月 8% 2,522.65 17