万科顺义项目定位策划分要点详解.ppt

1 万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告 本案定位基本思路 对本项目开发目标的理解 1、规范和促进顺义区土地一级市场的健康发展； 2、保证土地资源的合理利用和综合效益最大化； 3、推动顺义区的城市化开发进程； 目 录 一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向 二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城” 三、望泉家园主题概念定位——“样板化”的新城市生活主义功能区 四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设 五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品 六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局 七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接 地理位置 本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。从本案所在地出发，沿顺平路乘车15分钟可以到达首都国际机场 用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司 用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平路 用地西侧为城市主干道顺义西二环 规划范围（红线内为策划范围） 用地经济技术指标 地块现状 C区和G区地块已经基本完成拆迁，平整情况较好； 其他地块有待拆迁。 周边环境 周边环境 周边环境 在宗地东南侧保留的顺美服装厂会对地块整体开发带来不利影响。特别是对东南侧靠近顺西路的地块开发，此地块上建筑物业形态的选择就会受到限制。 C地块现状 地块本身已经基本平整 地块本身没有自然景观 从规划图上可以看到该地块不完整（东北方有保留的学校，西北方有已经出让给渔阳公司的地） C地块内现状 C地块周边环境 配套设施 本案周边的配套设施极少 顺义二中将搬迁 周边建材市场较为集中，区域整体形象欠佳 本案可利用的优势资源 本案的劣势因素 地块SWOT分析 优势 处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带； 地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利； 本项目100万建设规模，具备规模效应； 地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质； 劣势 地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观； 地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开发不利； 地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大； 整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用； 整个地块周边的基础配套和生活配套少； 机遇 奥运经济对该区域的拉动； 顺义区新城建设和城市规划的大力推进； 在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约300米）折向北的轻轨线； 地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资源； 威胁 北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变； 北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流； 顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在4500左右的高档住宅项目（如：金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击； SWOT分析结论 从本案位于顺义西大门的特殊地理位置，交通条件优越，但是地块内存在原有保留建筑物，不利于整体开发，同时周边环境有待改善。 因此，本项目的开发要积极借势奥运效应和顺义区“新城”开发的大形势，从城市运营的更高起点，认清项目开发的宏观战略意义，把握本项目的开发方向。 目 录 一、用地开发条件及SWOT分析——从城市运营的高度把握总体方向 二、顺义区城市功能定位——在大北京区域打造“顺义同核新城” 三、望泉家园主题概念定位——“样板化”的新城市生活主义功能区 四、望泉家园总体开发战略——循序渐进、逐步完善功能建设 五、望泉家园整体定位——锁定目标市场和目标客群，开发优势产品 六、总体规划设计初步建议——进行容积率拆分、错落布局 七、C区开发策略及项目定位——首期开发必须与市场有效对接 区域城市功能定位的基本原则 从城市运营的高度出发，把握项目总体开发战略； 跳出1500亩用地，考虑顺义区在大北京区域的整体定位； 配合顺义区内产业园区和居住区的发展战略，提升区域价值； 配合顺义区城市总体规划，协调健康发展； 从北京市城市运营面临的问题和顺义区发展存在的问题入手； 充分借鉴既有的城市发展经验，探讨本区域的城市功能定位； 如何打破现有的城市行政区划，以更开放的视野进行思考，是我们对该区域进行城市功能定位的基本出发点。 顺义区城市功能定位 北京市城市规划研究 国内外城市发展研究 顺义区城市功能定位 北京城市发展的阶段目标 北京城市总布局的基本方针 改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展。