物业培训(物业及物业管理的认识)要点详解.ppt

物业及物业管理的认识 物业及物业管理含义等 拟稿主讲人：王勇 物业的含义 物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 根据物业用途可分为 物业可为居住物业、商业物业、工业物业和其它物业等多种类型。 物业的使用权 物业的使用权是指依法经营或使用物业的权利。在我国，物业使用权是实行所有权与使用权分离制度以后出现的一种依法成立的有限产权。物业使用者一旦取得某一物业的使用权，就必须向该物业所有者缴纳税金，而不论其将物业留作自用还是用以出租。 物业的业主 业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。作为物业的主人，单个业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理，要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。 物业的使用人 物业使用人是指非物业业主但拥有物业使用权的人（如承租人，一般简称住户）。 物业管理的起源及在我国的发展 物业管理起源于19世纪60年代的英国。有位名叫奥克维姬﹒希尔的女士，为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守。 1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。 1994年3月23日，建设部以第33号令颁发《城市新建住宅小区管理办法》，这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化，法制化奠定了基础，同年6月18日深圳颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。 2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。 物业管理的含义（1） 物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理委托合同, 对维护、物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和养护, 并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理的含义（2） 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理的性质 物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。它要为业主、租住户以及居民提供高标准、高质量的服务。物业管理的性质主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的，其经营对象是物业，其服务对象是物业产权人和物业使用人（含租住户）。 物业管理的特点 物业管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。 物业管理的类型 从目前情况来看，物业管理大体上有两种类型：委托服务型和租赁经营型。 1．委托服务型物业管理。委托服务型物业管理是房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并委托物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务。 2．租赁经营型物业管理。租赁经营型物业管理是房地产开发企业建成房屋后并不出售，而交由属下的物业管理企业或为该幢房屋专门组建从事租赁经营的物业管理企业，通过租金收回投资。 物业管理常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容： （一）房屋管理服务（二）房屋装修管理服务（三）物业共用设施设备管理服务（四）环境清洁卫生管理服务（五）绿化管理服务（六）安全管理服务（七）物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理 三大方面 （八）其它同时惠及全体业主、使用人的服务 物业管理特约服务 特约是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，特约服务的主要内容有： 1.代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等； 2.提供室内清扫、维修、装修等服务等 ； 3.代送饮用水、送牛奶、代购机票等； 4.其它合法约定的服务。