论“鬼城”的“庞氏骗局”与财政分税制的关联介绍.docVIP

论“鬼城”的“庞氏骗局”与财政分税制的关联 孔维朝 ［摘要］ 该文用房产商叔侄对话，说出国家发展人口城镇化的目的、用 “重量”概念通俗说出房地产与“GDP”的关联、指出房地产市场已现悖论：“商品房是‘挤地皮’提高地方政府‘GDP’的”。此悖论已使许多县级、市级、省级城市出现“鬼城”。缘由是财政分税制，分税制使中央政府极为富有，许多地方很贫困，地方的事权与财权极不匹配，必行潜规则：一是跑部“钱”进，凸显众多腐败弊端；二是地方政府举债过日子；三是地方政府竭力从房地产收税及收费等途径融资获取利益。例：地方政府依赖土地财政，从土地拍卖和房地产税费获取收益，用“挤地皮”来提升GDP。该文指出住宅房价不断飙升因素：一是地方GDP被房地产绑架；二是房地产开发流通环节税费高，全转到购房者身上，房地产持有环节无税负或税负轻，助长投机行为；三是持有热钱的富豪人群对部分土地房产的投资操控。明确阐述：中国房地产市场正火爆的“庞氏骗局”：每位投资者沉溺于购房的租金收入、及房产升值溢价的预期收入。各银行、各开发商、各地方政府、各投资房产者，共同构造只涨不跌、预期回报高的“水泥森林”市场，形成后边投资者不断为前边投资者买单“鬼城”的房产, 成为受损者。并分析“以房养老”难靠谱。指出国家调控房地产，若要减少“鬼城”，须改革财政分税制。 有房产商和侄子对话如下： 侄: 国家为何要发展人口城镇化？ 叔: 城镇化可解决人群就业问题；解决孩子上学分散问题；解决百姓用自来水、天然气、有线电视、光纤网络通讯问题；解决人们各项生活消费、文化娱乐消费、旅游消费等问题。人口城镇化可丰富百姓的各项生活，若人口分散在自然村落，不可能提高人口的基本生活水平及质量。例如：媒体报道有的大山里孩子上学或走悬崖、或过激流、或滑绳索，多危险啊。 侄: 叔，最近你建的房子没人买？ 叔: 我建的商品房没多少人买得起，你想：年均收入数千元的农民，不吃不喝用一辈子的收入也买不起城内的住宅，所以农民或打工人群肯定购不起城内商品房。城内工薪阶层收入虽然是农民的若干倍，但是工薪阶层购房，多数也需从银行贷款，成为“房奴”才有自己产权的住宅。地方政府提出人口城镇化仅在口号上，其实是为‘挤地皮’提高政府‘GDP’的。” 侄: 建房子怎提高‘GDP’？ 叔: 用“重量”说明：假设我建的某栋高楼总重量10万吨，即消费了总计10万吨的建筑材料（水泥、砂石、瓷砖、木材、玻璃、空心砖、管道制品等，及各种金属：钢材、铝合金、铜电缆等等），拉动了上游数百家企业运行（例：各钢厂、水泥厂、制砖厂、瓷砖厂、木材厂、玻璃厂、电缆厂、光缆厂、五金各类器材厂、冰箱厂、电扇厂、电视机厂、洗衣机厂等），这10万吨的物资由汽车从源地运来，带动了运输业，载重汽车开动需消耗大量柴油、汽油、润滑油，又带动消费了各石油化工企业的产品。各汽车运输共跑几十万公里、途经各类收费站，无数次为各地公路部门献了“血”。这10万吨材料用卷扬机一吨吨地吊至高层，需成千上万度电，所以我也是电力公司的消费者。再例：一栋房子经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费有50项、共计62个“献血”项目。比如一栋房子要按销售额的5%征收营业税、按营业税的7%征收城建税、按营业税的5%征收教育附加税、按利润25%征收所得税、按土地款3%征收契税、利润超过20% 要采取累进方法计算缴纳土地增值税等、还有地方养老、水利基金等不同名目收费 ……，各项收税与收费累积占房地产未炒作时成本价的30%左右。上述内容统统纳入了地方政府的‘GDP’。地方政府领导当然愿招商引资，将房地产作为支柱产业之一，任期内短平快地提高政绩。 侄: 你卖不掉房子那钱从哪来？ 叔: 最好能高价卖掉商品房，卖不掉，没钱继续建房，找银行贷款。我从银行贷款若干亿,花一部分投资开发商品房,另一部分就成自己的了, 房子还用卖吗? 商品房在建设中、以及建成后,一定要千方百计运作，各地五花八门、八仙过海、各显神通、炒作方式各异，要把商品房总价格炒成贷款额的若干倍或更多,这样有没有人买商品房，我根本不愁。 侄: 不愁？那钱不用还银行吗? 叔: 还什么钱! 我现在贷款数亿元建的商品房，价格已炒至贷款额的若干倍了,以此高价房做抵押,然后再贷款开发另一块地。 侄: 要是最后银行没钱了怎么办? 叔: 那时国家会印钱的。 侄: 要是国家不印呢? 叔: 不印钱银行贷款不了,咱就宣布破产倒闭,把大量卖不出去的高价商品房，按固定资产的高价抵押给贷款给我的银行，银行兜风险，咱破产只赚不亏。 侄: 哦，明白：商品房不是为老百姓买得起自住的，而是为大款炒买炒卖盈利的、是为“挤地皮”提高地方政府“GDP”的，悖论啊。 上述“叔侄对话”说出中国房地产市场