六安市兴裕物业管理有限责任公司管理方案资料.doc

六 安 市 球 拍 广 场 管 理 工 程 管 理 方 案 编 制：刘伦保 审 核：黄肃胜 审 定：吴凤菊 编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司 二00四年七月十六日 目 录 第一章 编制概述 第一节 编制说明 第二节 编制依据 第二章 工程概况 第三章 管理部署 第四章 主要管理方案 第一节 环境卫生管理 第二节 绿化管理 第三节 治安消防管理 第四节 水电设备管理 第五节 土建及其它设施管理 第六节 财务管理 文明管理制度 第六章 工作人员职业道德规范 第一章 编制概述 第一节 编制说明 本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。 为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。 第二节 编制依据 1、六安市球拍广场《招标文件》； 2、《住宅与房地产业政策法规》 3、安徽省房地产《物业通讯》； 4、《物业管理手册》； 5、安徽省物业管理委员会相关《文件》； 6、六安市房地产管理局相关《文件》； 7、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》； 8、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》； 9、本公司的《内部管理制度》。 第二章 管理项目概况 一、建筑概况 本项目为六安市球拍广场物业管理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000㎡，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。 二、管理范围 广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。 第三章 管理部署 一、管理目标计划 本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考核办法（试行）》等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。 二、管理作业组织计划 本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为重点监管时段,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。 三、项目组织机构建立计划 本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。 管理组织机构图 四、劳动力组织计划 劳务作业队是工程管理的直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。绿化组配备2人，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。 拟投入本工程主要物业管理 人员明细表 序号 姓 名 职 务 职 称 本项目内职责 1 黄肃胜 物