房地产销售基本知识培训1重点解析.ppt

第二部分 房地产销售 五证： 国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,依法取得土地使用权的单位或个人，获得了在一定年限内由当地政府及管理部门发给的法律凭证，具有法律效力，受到国家法律保护 ； 建筑用地规划许可证 ：城市规划区内建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关档案，向城市规划行政管理部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 第二部分 房地产销售 建设工程规划许可证 ：在城市规划区内新建筑物、结构物、道路、管线和其它工程设施，必须持有关批准档向城市规划行政主观部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。 建筑工程施工许可证 ：在城市内新建筑物、结构物、道路、管线和其它工程设施，必须持有行政主管部门规划批准文件提出申请，附上细部施工图由城市行政主管部门根据审核，核发建设工程施工许可证。 商品房预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的30%以上(按当地政府规定)，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 第二部分 房地产销售 在我国目前的条件下，不管是私房出售，还是已购公有住房、经济适用房的出售以及商品房出售都必须符合以下的条件： ⒈房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件； ⒉经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易； ⒊凡以优惠方式购买的公有住宅或以优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权； ⒋出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买的权利； ⒌出售共有的房屋，出售人必须提交共有人同意或委托出售的证明文件。在同等条件下，房屋共有人有优先购买权； ⒍对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法手续后，才能投入房地产交易市场交易。 第四部分 房地产分类 “七通一平”：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，产地平整。 “三通一平”：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。 “建筑红线”：是指地块上合法建筑及建筑配置的界址。 “占地面积”：小区所占的所有土地面积。 “基地面积”:建筑物整体在地面的正投影面积。 第四部分 房地产分类 “建筑面积”:按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积以及其他公摊面积等。 计算方法：建筑面积=套内建筑面积+分摊 建筑面积的计算规定： 做为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积总和计算。 建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2米以上的楼梯间、电梯间均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。 第四部分 房地产分类 楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一般计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一般计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。 有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 全封闭的阳台挑廊按其外围述评投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一般计算。 有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。 属于永久性机构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。 以上规定基本涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。 第四部分 房地产分类 “套内建筑面积”:是由套内房屋的