13.项目简介及融资计划书1教案分析.ppt

周边环境 董家渡地王区域 目前中山南路、董家渡路周边正处于旧区改造阶段，附近已无相关配套商业。 周边环境小结 项目周边虽有大量居住小区，但周边商业配套设施并无完善，缺乏整体的中心商业，为本项目提供了极大的市场空间。 沿街商业租金相对差异性不大，多为：9~10元/㎡天（使用面积）； 在售商铺量十分稀少，目前单价约为8万/㎡ 融资基本信息 基本要素 融资方：上海福虹资产管理有限公司 项目开发商：上海中福置业控股集团有限公司 规模: 人民币8亿元 融资期限：2+1年 还款来源：项目商铺销售收入；项目商铺租金收入；项目商铺银行经营性贷款； 还款方式：基金结算清算期一次性还本付息 资金运用：资金用于收购上海中福第一街项目 目录 中福·第一街项目介绍 1 项目专业市场分析 2 融资基本信息 3 中福·第一街项目介绍 1 区域位置 项目位于市中心黄浦滨江板块，坐享一线江景，地铁上盖，四号线南浦大桥站，3公里范围内速抵市区多个商圈。 地理位置 本项目 董家渡 本项目草鞋湾路出口离“董家渡地块”仅一路之隔。 周边无论从交通、生活设施配套都比较成熟；加上紧邻黄浦旅游集散中心，具备雄厚的人流基础。 配套设施 区域介绍 董家渡地块属于上海南外滩的黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。上海开埠以来最早形成的城区之一 董家渡，300亿超级地块 成为全国总价地王。在上海最知名的面料市场，也是很多老外在上海最爱逛的地方之一。 该项目方现今所有拥有的小产权商铺已为上海绝版商铺，国家从去年起正式发文规定此类商业不得零卖。该项目小面积商铺高效去化，合理控制总价。 交通状况 交通状况及主要道路 紧邻地铁4号线南浦大桥站、南浦大桥公交枢纽站 周边主干道陆家浜路、中山南路、内环高架及南浦大桥 项目方近期已完成与申通地铁的初步协议签订，将4号线该出口延伸一条25米长的地下通道，直通项目址，真正实现“外滩地铁金字商铺”。 项目案名：中福浦江汇 占地面积：46069㎡ 建筑面积：292146㎡ 物业类型：住宅、商铺 在售均价：70000元/㎡ 融资标的物业： 中福第一街商铺 BI层 面积 25263.7 ㎡ 户型面积：45-70㎡/90-120㎡ 商铺租金：10元/ ㎡/天 在售均价：80000元/㎡ 二. 项目概况 住宅部分:目前已基本售罄 项目地上实景图 项目平面图 项目地下一层商铺（本次投资主体） 项目总面积：25263.7平方米 项目共有三个入口广场，每个入口广场均配置有奥梯斯自动扶梯二部及人行扶梯上下出入口（其中两个紧邻地铁4号线南浦大桥站，另一个离“南外滩轻纺面料市场”较近） 项目地下一层概括 地下一层入口均配备直达电梯及自动扶梯 公共区域装修标准及格局基本等同于上海其他地下商场（比如迪美、伊美、香黛等） 公共区域净高约3.2米，店铺内层高约4.5-5.6米 店铺使用面积约10-200 ㎡（主力面积在40 ㎡左右） 项目地下一层实景图 三. 项目业态定位及部分商户介绍 业态定位： 精品服装定制 精品面料 服装辅料 部分意向商户： 上海真丝大王 茂名路服装定制商户(原老锦江饭店沿街商户)约40余家 原十六铺轻纺市场及南外滩轻纺市场商户 项目经营模式 三权分离: 产权——市场销售后由小业主拥有 经营权——专业的商业运营公司运营 物管权——专业的物业管理团队 项目销售模式 重要商户招商：炒作市场、引爆话题、打响知名度 带租约销售：商业运营公司提供统一租约，租期6年， 年租金暂定为房价的6.5%。 招商同步：带租约销售时招商同步进行，统一由运营公 司与商户签订租赁合约 项目租售 总可售面积:约15000平米 预计销售均价:80000元/平米 预计总销售金额约：12亿 预计销售周期：8个月 总租赁面积：约25000平米 预计租赁均价：前5年一次性投入 预计年租金收益：9360万元 预计招商周期：8个月 项目专业市场分析 1 一.项目专业市场分析 十六铺面料城 南外滩轻纺面料市场 王家码头面料市场 项目 本次市调选取了三个专业市场： 1、南外滩轻纺面料市场 2、王家码头面料市场 3、十六铺面料城（会搬迁至项目负一层） ※1、2距项目仅一路之隔 专业市场 南外滩轻纺面料市场 相关信息： 原董家渡面料市场最先迁至南外滩轻纺面料市场。于2006年开业。是经政府批准成立的专业化经营面料和定做服装市场。是上海指定的旅游景点之一。 主要经营：丝、棉、毛、麻、化纤等各种面料和服装辅料；量身定做各式西装、大衣、礼服、唐装、旗袍、衬衫、时装等中西服装。 总建面积：1万平米。 层数：地