3土地流转教案分析.pptVIP

1、土地为何需要流转：30年前，中国农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。近年来，包括种子、化肥、机耕、农药和灌溉在内的农业生产成本每年刚性上涨10-20%，然而粮价上涨微乎其微，种粮补贴力度也远远不足。这就使农业生产尤其是粮食种植收益不断被压缩，从而导致大量农田抛荒的现象。据学者测算，中国目前有10%的耕地季节性抛荒或者常年抛荒，总量达3.3亿亩。与此相应的是粮食进口总量大幅增长，2012年中国进口粮食超过7000万吨，创历史最高纪录，粮食自给率已下降至89%左右，低于中央设定的95%红线。唯有促进土地流转，形成农业规模生产摊薄农业成本才能化解危机。 2、土地流转为何需要信托：土地信托是一种最规范的土地流转形式，形成了更为稳定的土地流转契约关系，同时解决土地使用中角色缺位和流转不规范的问题，提高了土地使用效率，保证了农民收益。这样投资者害怕或者不敢长期投入、农民不愿将土地流转出去的问题迎刃而解。 3、为何需要商业信托公司：不久前出现的安徽宿州的土地流转中，使用的同样是信托模式，两者架构基本相同，最大的不同在于后者引入了信托公司。即农民将土地的使用权委托给信托公司，由信托公司按照其标准筛选并监督服务商对土地进行经营，并将经营收入中的大部分分配给农民。两者同样能够达到解决土地使用中角色缺位和流转不规范问题的目的，提高土地使用效率，保证农民收益。那么这样两种模式哪种更优呢?从实质上看，益阳模式和宿州模式的区别仅在于是否引入了信托公司，但是其中实质的区别是土地的使用权是集中到地方政府手中还是集中到信托公司手中，也是利用行政手段还是利用市场手段解决土地流转问题的区别。这样的不同可能产生很多更大的不同。 　　首先，政府逐步淡出市场是未来我国改革的一个方向，在土地流转这样一个市场化行为中让地方政府过多参与，本身就不符合改革的方向，也很有可能使土地流转信托换汤不换药，重回老路，不能从根本上解决土地流转中的各种矛盾。而信托公司介入土地流转则完全是一种市场行为，各方有完全的自主选择权，因此可让土地流转在更加公平的环境和氛围中进行。 　　其次，在土地流转这样一个市场行为中，一个行政主体和一个经营主体比较，行政主体更多考虑的可能是政绩，人力、物力、财力和精力上不可能更多投入到市场经营层面上来，对土地使用权增值的监督作用有限。而作为一个经营主体的信托公司则完全不同，因此更有利于追求整体利益的最大化。在这样一种模式中，作为受托人的信托公司既要接受委托人的监督，也要接受监管部门和全社会的监督。地方政府只要在协助信托公司开展土地流转过程中将自身的要求、目标和愿景与信托公司达成共识并监督信托公司的行为，就可以更有效地达成政府角色的目的。 　　再次，信托介入土地流转将金融元素注入了土地，这不仅在一定程度上解决了我国农村、农民和农业金融匮乏的问题，而且更有利于未来在“三农”领域展开更多的金融创新。 　　从这样的角度看，即使在现代，信托这样一个从本源上就与土地相联系的制度安排，仍然是一种最佳选择。 4、立足四川：四川作为人口大省、农业大省、劳动力输出大省，有土地流转的广大需求，可以充分发挥川内优势。此外，川内集体土地所有权的确权已基本完成，建设用地使用权确权已完成70%，宅基地使用权确权已完成87.5%，承包经营权确权率也较高，具备一定的流转基础。作为川内金融机构，参与到土地改革的大势中，参与到新型城镇化建设中，惠民惠己。 * 1.须每年向投资人支付8%~10%的投资收益，否则很难让投资人甘心掏钱冒险； 2.信托公司在其中也是要成本收益的，每年大约需要融资额的2%； 3.农民转让土地承包权也是要费用的，无论是一次性转让，还是每年收租金，应当不会低于原来每年收益的10%； 4.地方政府帮助信托公司落实整合土地，也是要成本收益的，估计也要分到信托总资金的2%~3%，甚至会因为“农地钉子户”而更高； 5.最后农业经营公司当然也是为了谋取利益的，它要雇技术员和农民，也支付大笔的工资，其运营成本，保守估计要占到年收获的20%以上，而且如果没有5%的净收益，哪个公司会辛辛苦苦去种12年的地呢？ * 着力点：从承包经营权流转着手。 风险控制：可能的风险？（政策风险、法律风险、经营风险）如何对抗风险？（选择政策风险最小的承包经营权流转市场、选择经确权颁证的土地进行流转、签署完备的法律文件、选择有一定抗风险能力的专业农业公司）。 利润空间：根据目前已经成立的两个案例来看，信托公司更多是图名不图利，相较于其他类型的信托业务，土地信托中信托公司的报酬水平很低，和前期的投入很难形成正比，或者说还没有找到明确的利润点，尚处于探索阶段。 利润空间来自于以下几方面：