第6章土地管理法律制度讲解.ppt

6.3.3 国有建设用地 ①国家机关和军事用地； ②城市基础设施和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ④法律、法规规定的其他用地。 1）国有建设用地使用权的划拨 6.3 建设用地 （1）土地使用权出让的概念 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地有偿使用的方式 ： ①国有土地使用权的出让； ②国有土地租赁； ③国有土地使用权作价出资或入股。 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 土地使用权出让具有以下几个特征： ①土地使用权出让是国家将土地使用权出让行为 ②土地使用权出让是有期限的 ③土地使用权出让是有偿的 ④土地使用者享有权利的范围不含地下之物 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 土地使用权出让最高年限按用途分为： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育科技、文化、卫生、体育50年； 商业、旅游娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。 6.3 建设用地 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 （2）土地使用权出让方式 《城市房地产管理法》规定，我国的国有土地使用权出让，有拍卖、招标、协议三种方式。 ①拍卖出让 ②招标出让 ③协议出让 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 （3）土地使用权终止和续期 ①土地使用权的终止 土地使用权的终止根据《城市房地产管理法》规定，因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而国家收回土地使用权；或土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。 ②土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定使用年限届满时，如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 （4）土地使用权出让合同 ①标的。 ②使用年限。 ③开发期限。 ④出让金数额及支付方式 ⑤开发进度与分期投资额度 ⑥土地使用规则 ⑦违约责任 ⑧双方认为应约定的其他条款 6.3.3 国有建设用地 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 6.3.3 国有建设用地 （5）土地使用权出让合同的变更和解除 法律允许当事人在特定情况下可以依法变更和解除出让合同。 在土地使用权出让合同变更中，比较多见的是土地使用者提出改变土地用途，为此《城市房地产管理法》规定了变更土地用途的批准程序和处理方法。 在土地使用权出让合同解除中，比较多见的是当事人双方违约，或土地使用者不按法律开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回。 2）国有建设用地使用权的有偿出让 6.3 建设用地 6.3.3 国有建设用地 ①由于公共利益需要使用土地的； ②为实现“城规”而进行旧城区改建，需要调整土地的； ③土地出让等有偿使用合同到期的，土地使用者又没办续用的或没被批准的； ④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 ⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 3）国有土地使用权收回的情况 6.3 建设用地 6.3.4 国家建设用地的征收和补偿 随着国民经济的发展和社会的进步，可能一些原属于农民集体所有的土地要用于基础设施或公益事业建设。所以《土地管理法》第2条规定了国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。 6.3 建设用地 6.3.4 国家建设用地的征收和补偿 1）征收土地的审批权限 《土地管理法》45条规定：征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。 征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 6.3 建设用地 6.3.4 国家建设用地的征收和补偿 1）征收土地的审批权限 《土地管理法实施条例》24条规定下列建设项目需占用土地利用总体规划确定的国有未利用地作为建设用地的，需报国务院批准： （1）国家重点建设项目； （2）军事设施； （3）跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目； （4）国务院规定的其他建设项目。 6.3 建设用地 6.3.4 国家建设用地的征收和补偿 2）征收农用地办理程序 征收农用地的，必须按照《实施条例》规定办理审批手