第七章城市土地市场管理讲解.ppt

* 征收土地增值税的意义 能够促使如实申报成交价 若交易双方申报的地价低于实际成交价时，当土地下次转换时，以前次申报的交易价作为计税基数得出的两次之间的增值额会比以前次实际成交价为基数计算的增值额大，由此受让人下次转让时将多支付增值税而造成自身经济损失，从而促使其如实申报成交价。 * 8、土地使用权出让收支管理制度 9、土地价格评估制度 10、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度 * 四、城市地价动态监测 1、地价动态监测的意义 通过城市地价动态监测，能够全面细致地了解城市各类用地地价的总体水平，及时把握城市地价变化情况，为城市地价管理、土地管理以及城市经济建设提供决策依据，从而充分发挥政府在地价监管和调控方面的重要作用，保证土地经济系统的公平与效率。 * 2、地价动态监测的内容 通过城市地价动态监测及时更新城市基准地价； 通过城市地价动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高土地市场地价信息透明度； 城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数的基础。 * 3、地价动态监测的步骤 开展城市土地价格基础调查 市场样点资料调查 设立地价监测点 地价监测点资料的采集 地价资料的整理与录入 地价分析与地价公布 成果整理、归档和验收 地价监测点的长期维护与资料采集 * 4、地价监测点选取的数量与原则 （1）地价监测点选取的数量 地价监测点的数量为一类城市50个左右，二类及三类个城市30个左右。 * （2）地价监测点选取的原则 代表性原则 稳定性原则 一般性原则 合理分布原则 易操作性原则 动态性原则 其他原则 * 五、地价指数 1、地价指数的涵义 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。它是反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数； 它能够直接或间接地透射出土地市场的有关价格、数量的变动信息，是政府管理、调控土地市场的重要依据，也是企业投资决策的重要参考； 它对于城市基准地价调整、土地估价的期日修正、土地增值税的征收等都具有重要的意义。 * 2、地价指数的类型 （1）按计算基期的差异来分 定基地价指数 指在指数数列中都以某一固定时期的地价水平作为对比基准的指数。 环比地价指数 指在指数数列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。 * （2）按照内涵差异来划分 综合地价指数 综合地价指数通过分类地价指数测算得到。 分类地价指数 分类地价指数是按照城镇用地类型（商业用地、工业用地、住宅用地）测算的地价指数。 * 3、地价指数计算的步骤 （1）资料收集调查 城镇土地市场基本资料 城镇地价水平资料 * （2）资料整理 数据分组 样点地价修正 样点地价检验 * （3）求取平均地价 各级别的分类平均地价求取 :第i级土地的分类平均地价 Pij:第i级土地的分类样点地价 n:样点数 i:土地级别（i=1，2，…，n） j:土地类型 * 城镇分类平均地价求取 ：城镇分类平均地价 qij：第i级土地的分类用地权重 * 城镇平均地价求取 :城镇平均地价 qj:城镇分类用地权重值 * (4)平均地价权重的确定 各土地级别的分类用地权重值 分类用地权重值 * （5）不同类型地价指数的计算 定基指数 * 环比地价指数 * 城镇分类地价指数 * 4、地价指数的作用 地价指数是土地估价、城市基准地价调整以及土地增值税测算的重要依据； 地价指数也是政府进行土地市场管理和地价管理的重要依据； 通过地价指数可以了解地价变化趋势和幅度，有利于提高市场透明度，引导市场参与者合理交易，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场健康发展。 * 第四节 城市土地市场微观管理 一、对土地市场客体的管理 二、对土地市场主体的资质审查 三、对土地市场交易程序的规范 四、对土地市场中介的管理 * 土地估价师报名条件 凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：????? 1．取得大专学历且从事相关工作满两年；????? 2．取得本科学历且从事相关工作满一年；????? 3．取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。????? 不具备前款第1、2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。 * 房地产估价师报名条件 按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房[1995]147号）第八条规定，凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一的，可以申请参加房地产估价师执业资格考试： 1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市