太原市公寓调研详解.ppt

新建soho 物业地址 新建路与胜利街交汇处西南角 主力户型 50-250㎡ 价格 7500左右 装修标准 毛坯 优惠标准 尾盘销售运营 租金 情况 暂无 物业费 3.2元/㎡*天 层高 3.6米层高 备注 3梯15户，水费3.5元，电费0.48元，暖气费8.4元 其他项目分享 太原合生国际城 长风SOHO 万科紫台 目前太原市公寓分布依旧与商圈切合，属于双集中分布，北城以迎泽大街为中心，南城以长风街为中心。 层级对比 从土地上来说 从建筑性质上来说，许多土地在被批示为公寓之后并没有达到典型性公寓特征，部分公寓土地性质的土地并未履行公寓特点； 如水费电费的收取仍按照民水民电，煤气可入户； 以住宅的形象入市； 在建典型特例：多为豪宅，如摩天石、茂业天地等 个人观点：随着太原房地产市场的逐渐完善，公寓与住宅本质上的特点将逐渐分离，属于公寓的独特性将愈发体现，以住宅名义所售的公寓终将消失，而公寓的硬性规定如生活费用（电费、水费等）将规范化。 层级对比 从公寓分类特性看 建筑性质上，loft与其它两类可以明确区分，但是目前酒店式公寓与soho办公类公寓的太原市场定性不够明确，酒店式公寓的“服务性”与soho办公类公寓的“工作性”没有明确的体现。所以在太原市场出现以下现象： 酒店式公寓物业服务性不够好；酒店式公寓中很多办公性公司；soho办公类公寓没有对应的soho氛围，很多已建项目存在无服务。 Soho的概念没有在太原市场流行开来，置业者对此类产品不感冒。 个人观点：太原市场的商业发展缓慢，写字楼市场是一个非常明显的特例，而写字楼的缓慢性也直接导致办公soho型公寓的“晚婚晚育”；除了公寓，个人认为包括住宅的未来趋势是“物业争夺战”，服务性将成为一个趋势，酒店式公寓的服务性优势性没有体现的今天，正是市场开始酝酿的前瞻。 层级对比 Loft太原特例 Loft的太原独特性主要体现在以下几方面，第一是层高，第二是价格上的偷换概念： 太原目前在运营的及规划中的loft，普遍层高在4.5-4.8米，在舒适性及空间性上无法满足loft所诉求的标准； 价格上，拿半山loft项目讲，单价4100无装修，是“单层”的，最终价格是双倍于标价的。 个人观点：造成目前这种loft现状是产品的稀缺，是行业内部没有任何标杆的原因，loft对于太原目前尚处于“舶来品”阶段，顾客对于此类产品没有概念。 层级对比 从装修上看 目前太原市场的公寓多数以毛坯形式出现，少数带装修总体装修标准低，质量差，普遍装修成本在1000-1500/㎡标准，装修风格单一化，以硬装修为标准，目前无任何一个产品包括软装修。 客户的大部分认知：装修当然好，就是害怕价格高。极少有顾客对装修具有抗性，太原顾客对装修的同质化并不反感。 个人观点：房子为什么带装修出售？是为了提高品质，以利于更好的去化，但是变质化的带装修出售成为很多小项目盈利手段，但是太原市场对于带装修还是认可的，从万科紫台等项目的良好去化可以明显看出，抛去万科品牌效应，高品质装修是顾客购房的一大利好。未来一个高服务性和全装修集成的产品应该是非常具有优势的。 层级对比 高规划低落地 在调研的时期内，许多公寓高规划低落地现象严重，公寓效果图与样板间所展示的效果以及配套设施、服务性等均存在严重差异。导致顾客情绪严重不满：盘古一号业主挂黑旗；半山loft为了销售不断更改规划以造梦。 个人观点：规划及配套在其他项目存在不可预期性，其主要原因还是对于公寓特点及特质的模糊化，若能够将公寓的诉求达到，配套及规划真实化及可实施性充足，项目自然水到渠成。 总结 金泽国际广场 物业地址 迎泽西大街与前进路交口 主力户型 40平米左右 价格 待定 装修标准 洲际标准全精装 优惠标准 未定 租金 情况 未定 物业费 未定 层高 5.6米挑高 价格方面：世面上loft产品较少，仅存loft公寓位置不佳（位于迎泽长风街绿地对面），且证件不齐全，多年拖盘，无装修，4.8米挑高，单价在8200左右（单层4100）；酒店式公寓名盘去化极好，平层单价在11000-13000左右。故，个人认为我们项目的公寓单价应当在13000-15000左右 物业费：由于洲际托管的形式，我们的物业费应该是高于市场平均水平的，是销售的一个小部分抗性。但是高品质亦是销售卖点。 优惠标准：“买一层送一层”这本身已是销售“优惠”及销售噱头，个人建议，可以以赠送物业费的形式辅助优惠标准。 感谢聆听 太原市公寓调研分享 ——金泽朝阳房地产开发有限公司策划部 2013年12月 目录