太原项目前期市场研究和初步定位详解.ppt

太原项目前期市场研究和初步定位 2007年5月3日 技术路线图 技术路线图 项目提纲－－市场大势分析 不经比较的数据是没有概念的 初步比较－沿着时间序列 初步比较－沿着时间序列 城市规模和经济总量比较 城市用地比较 城市辐射力研究 城市辐射力研究 投资：不仅起点低，而且增速慢 06年：“百花开罢我花杀” 虽供不应求，06年“紧俏度”逆市下降 低储备低开发低竣工低销售 高开低走和低开高走 数据太原特点：三低一高 供需总量：低总量，低增长 投资、竣工量、销售量均远低于类比城市 投资、竣工、销售的增速更低于类比城市 06年销售竣工比（“紧俏度”）下降，低于平均水平 价格：高位启动，低速增长 高位启动，高开平走（03年价格高于其它城市50%以上） 价格增速远低于类比城市，05年住宅价格已被两个城市超越 重要问题 重要问题 问题2：为什么在价格“涨声一片”中不升反降？ 假设：价格起点过高－－ 引申问题：中低端客户出处何在？ 市场向何处去 05-06消化了历年“空置”面积，进入07年，已呈现无房可卖的局面 06年住宅价格再次提速，预计07年以以后仍平稳增长（后市供应以郊区大盘为主） 供应销售总量放大，城中村、南部郊区及滨河带是重点发展方向，大盘增多，大盘效应体现 总体市场分析----供给特征 总体市场分析-----供给特征 总体市场情况——10万平米以上项目不足1/3 总体市场情况——供给特征 总体市场情况——供给特征 产品水平严重落后 小盘、散盘多，高容积率、规划严重受限，品质难有做高的空间 供方市场，缺乏做高品质的动力 价格与区位关系不大，好位置地块小规划差，偏远位置规模优势可提升价格 位置偏远项目4000元是目前的价格上限 目前高端项目（不含低密类）价格上限为7000元，一年内最高不超过8000元（不考虑精装因素） 总体市场情况——供给特征 总体市场户型供应分布 各项目户型分布与户型的总价、单价分布 分类分析（按居室）： 主要功能空间尺度、楼型 户型平面 户型特点 （价格、） 畅销户型主要功能尺度 未来供应户型分布 太原市主要在售住宅项目户型数量统计图 竞争项目单套总价、单价情况 一居 二居 三居、四居 户型－单价－总价 在售项目各户型间无总价冲突－－不是市场把握，而是无市场定位导致的“见缝插针”式的以面积最大化为目标的规划原则； 多数项目价格上涨幅度不大 即使最高端项目，一居总价也不易超过25万；二居35-55万，三居、四居55-85万元 概念型一居、酒店式公寓不被认可，可充分满足居住需求的一居较看好 客户平均购买力下移，单价稳定同时总价有回归趋势 两房户型剖析 相关调查：两房户型剖析 未来主要项目两房户型分布 两房户型总结 在售楼盘三房户型剖析 在售楼盘三房户型剖析 三房户型总结 未来主要项目三房户型分布 四房户型剖析 市场供给特征总结 总体市场分析-----市场需求特征 客户类别分析 需求特征总结 访谈纪要 访谈纪要 李亚光 太原市场各类市场情况如何？ 答：太原市场，只要是住宅，就不愁卖。 最容易接到并赚钱的项目是商业项目和写字楼项目，这类项目太多，很多外地代理商不愿意接或是接到做不好，所以机会很多。 为什么别人卖不好，你们有秘方吗？答：报纸广告效果不佳，山西客户也不认什么过虚的形象，找到合适的渠道，找准客户购买的关键房子就能卖出去－－前提是房子可卖，也有根本卖不掉的房子，这样的我们根本不接。 关键渠道就是搞定关键客户，拿下一个就打通一片 客户的购房关键 煤老板 其实理性得很，聪明得很，比如买写字楼，虽然他们不会在那里办公，但意义在于：买入做为固定资产，帐面上做文章成为成本，以避税；买下后抵押给银行仍然可以拿回大部分租金，房子租出去作为长线投资。 北京上海等 地的代理商太相信自己的经验，形象类的东西在山西客户认同度并不高 访谈纪要 冰水和 孙圣 绿地在太原拿了三块地，一块800亩、一块1000亩，另一个不详。 华润经纪表现较差，酒店式公寓的产品，根本无人认同，飞云现代城成为死盘 世纪皓产案场方面做得还行，但前期定位一般，重形象和开发商意见不统一 山西开发商排外心理极强，首创从太原撤出大家兴奋异常 项目成功的三个关键是在较好的位置拿到地、有政府关系、与山西各地的商会建立良好关系 对宏观数据不敏感 住宅项目一点问题都没有，需求极为强大，写字楼和商业就是高危了 太原住宅需求极度旺盛，尤其是3000元左右房子，几乎没有供应 访谈总结－－市场观点和动态 住宅最乐观，商业、写字楼压力极大 一线写字楼租金三年内下跌40% 高端客户被北京、西安、郑州分流 无真正意义上高端产品，低密类最为看好 3000元左右无供应，中低端潜力巨大 绿地低调进入太原，郊区大盘模式 访谈总结－－项目操作层面 渠道第一，打广告卖房子的“广普型