荔林雅居物业发展建议要点.pptx

;南山荔林雅居项目营销策略报告;总户数436户，车位有250个 由2栋11层的小高层和1栋33层/2栋34层的高层组成。;[项目四周] 公园入口/旧厂房/高压线优势劣势同样突出;[周边配套]城市的/成熟的/便利的/生态的;本项目所在区位位于蛇口、后海片区高端项目和前海中档住宅项目之间，从地理位置来看，更靠近前海中低档住宅项目。 项目需摆脱前海片区中低档的产品形象影响，紧靠蛇口后海片区，拔高项目形象。;;;;关键问题1： 城市中心区域的成熟区域地块，既不属于后海豪宅板块也不属于未来前海填海区板块，“变”市中，如何进行价值再定义与竞争占位？;关键问题2： 10年客户置业心态/结构发生重大变化，如何找到一些不变应万变并且能够接受高价的客户，针对性的展开渠道营销。;关键问题3： 项目价值体系如何整合才能成为市场上的独一无二;;;;全市成交套数达到67207套，成交面积623.39万平米，成交结构以60-90平米为主，套数占比49%。;09年新增供求比略显供不应求，成交价格近5年来最高，单月实现22304元/平米的最高价，涨幅达118.7%。;新增供应住宅117.18万㎡，成交住宅138.24万㎡ 呈现供不应求的局面。;;*深圳历年成交均价; 历经07-09年，各重因素的作用反应更趋向于理性，使得市场或进入平稳快发发展期。 需求方：高增亮的消化和市场“教育性调节”后，需求的释放由激进转为稳定平缓 供给方：土地、政府民生调节性的住宅供求环境变化，加速开发商阵营“大品牌”化，也使得供应方由 既往的群体性暴利转为以规模+高效益品质开发求利润，更趋理性； 政策主导方：政府层面，市场调控能力水平提高，更针对和精细化有助市场避免出现大起大落情势。;公积金政策收紧?;CPI与PPI指数走势图;政策面上看， 2010年房地产政策有所收紧，2008年出台的刺激政策正在逐步退出，这些政策总体而言对市场影响不大，影响市场的主要是房地产信贷政策。虽然继续2010年继续实施适度宽松的货币政策，但房地产行业将执行差别化信贷政策，后续政策的出台和执行还有要看楼市进一步走势，如果目前的政策不能抑制房价，不排除更为严厉的信贷政策。 市场层面，2009年快速上涨的房价已经令楼市购买力下降，居民负担增加；大幅增加的成交量也透支了2010年的需求，这令到未来房市调整的压力增加，但由于开发商资金面的宽松，市场出现大幅调整的可能性不大。 总体而言2010年楼市将维持目前高位平稳运行。上半年由于通胀预期和政策适度宽松的原因，房价仍将高位运行，但随着可能不断出台的针对性政策，市场或在下半年出现调整，总体而言价格将趋于平稳，成交量将有所下降。;;;片区;[回顾09年]畅销户型70-90平米居家型产品;区域;从产品类型和预计推售时间来看，竞争产品主要来自以下项目;项目;海量供应：南山四大片区海量供应，前海片区持续最高供应量。 同类型物业竞争大：南山的供应仍以两房、三房的中小户型为主，未来竞争激烈，项目需提升自身附加值来实现溢价。 客户分流：交通便利性与价格差距将分流部分南山客户至宝安中心区、周边二手物业。;;客户定位思路;南山代表板块产品供需特征及客户对应;后海板块客户特征（以样本楼盘鸿威海怡湾、太古城的客户为特征参考） 1）年龄：总体年龄集中在30-50岁之间，为购房的绝对主力 2）家庭结构：主要为三口之家和四口之家，占67%，两口之家和三代同堂的客户较少 3）子女教育情况：主要在中学以下（87%），其中以中学和小学居多，占到57%，学 龄前和大学的较少 ４）职业及行业：客户职业中，国内私企业主比例较为突出，占到46%，其次为国企 高管和跨国企业高管；客户行业中排名前3的是：商贸，IT和金融 5） 工作地点：深圳客户是购房的绝对主力，占到91%，其中福田和南山比例基本相 当，占到总数的三分之一 6）置业目的：自住客户82%，纯投资意向的客户仅有1个，自住兼投资的占16% 7）客户价值认可度：主要为开发商品牌,片区的发展潜力,优秀的市政规划,产品品质;蛇口-南油板块客户特征（以样本楼盘城市山林客户为特征参考） 1）年龄：主要为26-30岁之间；其次为31-35岁 2）家庭结构：两代同住、2-3口之家 3）职业及行业：普通职员占36.84%的比例，其次为自由职业者，再次为事业单位干部、企业 中高管理者，最后才为技术人员。客户群体层次并没有呈现明显的高端性，但是呈现比较 高的平稳性。基本可划分为2类群体—— ①大型企、事业单位，有5年以上或者几十年的工作资历，虽然为普通职员，但由于该类型 企业资历说话的特点，都在这种工作年限的积累上拥有相对丰厚的收入，且较好的福利待 遇（如：公积金等利于购房的福利），因此可能家里支持首付