商业网点-综合体教程解析.pptxVIP

龙泉驿区城乡商业网点规划 （2014—2030） 1 综合体…… 2 综合体浅析 城市综合体 从功能业态视角来说，城市综合体（HOPSCA）即酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展（Convention）、公寓（Apartment）等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，形成多功能、高效益的综合建筑。 分析： 城市综合体在定义上仍比较宽泛，综合体更倾向于一个包容性强、功能多项融合的综合功能建筑。 以三项功能相互融合形成综合体，功能的选取成为关键要素；但实际操作仍具有随机性； 3 综合体浅析 综合体业态组合 根据相关研究，综合体业态组合目前以写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓为四大核心业态。 4 综合体浅析 综合体业态组合 综合体并非是涵盖的功能更“综合”才好，不同业态结合所得出的协同性、综合评价也不同。目前市场上的商业综合体多由办公、购物、酒店、文化艺术、会展等构成。其中办公、购物中心以及酒店之间的协同性更高，而文化艺术、会展等功能性单一的衍生业，对其他业态依赖性较小，一般以附属形式出现。 5 综合体浅析 综合体规模 目前并没有相关规范对综合体规模有规定，但一般认为建筑面积在10万平米-20万平米为小型，20万平米-50万平米为中型，大于50万平米为大型。而对于地产开发来说，一般以30万平米以上建筑规模开发。 因为综合体的吸引客流能力一般是城市商业中心，可以参考城市各商业中心设置规模设定，例如：上海实际中心基本商业面积为30万平米，青岛市级商业中心基本商业面积10万平米，南宁市级商业中心商业设施总面积40-50万平米，区级10-15万平米，社区级0.5-1万平米。 6 综合体浅析 综合体规模 对于龙泉来说，城市商业建设现状并不发达，在部分区域规划建设量远期较大，可以看成是新区开发（工业园区） 综合体类型 邻里型综合体 社区型综合体 区域型综合体 选址 城市 二三线 二三线 二三线 区位 街道主要入口，居民主要途径地 人流集中，交通便利地段 居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边或郊区 交通 街道出入口 交通便捷 公交集散、地铁口或快速干线沿线 规模（平米） 30-50万 50-60万 50-80万 服务人口（人） 4000 5万 20万 功能定位 提供日常生活必须服务 保障社区周边日常生活，提供较为便利的服务 区域性商业中心，保障区域内的便利快捷服务 商业面积及比例（平米） 6000-10000，占总体量２％左右 25000，占总体量3%-5% 100000,占总体量18-20% 商业业态 便利店、餐饮、药店、生活服务 超市、便利店、医药店、菜场、餐饮、娱乐休闲、小型商业街 购物中心、百货、商业街、超市、娱乐休闲、餐饮 业态配比 商业零售30-35%休闲娱乐酒店30-40%餐饮20-25%其它5-10% 商业零售30-40%休闲娱乐酒店10-20%餐饮25-30%其它5-10% 商业零售30-35%休闲娱乐酒店5-10%餐饮15-20%其它20-30% 核心消费圈 1-2公里 3-5公里 10-20公里 交通易达性 3-5分钟 5—8分钟 10—15分钟 停车场 50—100辆 300－500辆 2000—5000辆 商店组成 10－20家，便利店1－2家、餐饮、药店、洗衣店等 20－50家，综合超市1家、专业店、服装店、餐饮、菜场、杂货等 100－200家，购物中心1家、综合超市1家、服装、餐饮、娱乐城、专业卖场、outlets等 配套服务 图书报刊、ATM机等 报刊、邮政、银行营业厅等 7 综合体浅析 综合体规模 商业规模参照② ---赫夫商圈研究模型 销售额=购物概率×人口×人均零售开支 商业面积=销售额÷单位面积营业额 人均零售开支取C1元 平均每平米营业额取C2 元/月 商圈人 （2010年年底预计人口） 购物概率 （按区域远近调整系数） 购物人流 销售额 （人均零售开支取C1 元） 商业面积 （每㎡营业额取C2元/月） 主要交易地带 1 A1 X1% A1*X1% A1*X1% C1 A1*X1% C1 /C2 次要交易地带 2 A2 X2% A2*X2% A2*X2% C1 A2*X2% C1/C2 边际交易地带 3 A3 X3% A3* X3% A3* X3%C1 A3* X3%C1/C2 总计 ﹍ ﹍ ∑ 潜 在 交 易 区 域 商业面积总计M= ∑AiXiC1/C2 (i=1,..n) 8 综合体浅析 综合体发展趋势 发展趋势——供应和增长 存量巨大2014年上半年全国主要城市约有49个综合体项目竣工，其中18个位于1.