容积率与土地价格附加值要点.pptVIP

容积率确定模型 世联研究模型 容积率与项目利润关系——借鉴众多项目经济测算的经验，建立容积率高低的影响因素模型 本项目容积率确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量分析，对比利润和可实现度 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 淮安纯物业类型的容积率指标可实现度 较高品质庭院洋房社区的容积率指标实现度案例分析——武汉金地格林小城A地块 占地15.3万平方米，总建面23万平方米，容积率约1.5，其中包含建筑面积1万多平方米的商业中心； Townhouse : 多层 : 小高层面积比约5 : 55 : 40，全部采用板式布局或板式升级； 武汉日照间距系数要求约1.2左右，较之本地要低； 按照同类产品布局、同类规划形式，在满足合肥日照间距的情况下，项目类似的物业组合可实现的容积率不超过1.5。 较高品质容积率实现度参照——合肥绿城桂花苑，本项目品质上与之趋同 总用地480亩，总规划建筑面积41万平方米，容积率约1.22； 合肥日照控制条件略高于淮安； 主要产品类型多层 : 小高层约为80 : 20； 多层洋房的建筑层数以五到六层为主，包含少量的点式多层住宅。 本地容积率实现度参照——淮海第一城，在品质上我们项目要高于该项目 北侧地块用地约160亩，容积率约1.45； 主要产品类型叠加 : 多层 : 小高层约为20 : 50 : 30； 项目整体建筑排布较密，缺少大的景观体系。 项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案一 在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.36，预计在1.3—1.4之间可实现上述产品配比和品质； 回迁区部分按照容积率1.50—1.55之间计算，实际商品房区域容积率1.33； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案符合项目定位，是首选方案。 项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案二 在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.39，商品住宅区域容积率1.37； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案适当增加了后期小高层的比例。 项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介方案三 在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.33，商品住宅区域容积率1.30； 本方案适当增加了叠加别墅的比例，使之总套数达到160套左右。 项目容积率确定——市场接受较为可行的推介方案四 在满足列表物业功能配比的情况下，推介方案基准容积率1.28，商品住宅开发区域容积率1.23； 从市场角度以及项目的整体战略角度，本方案基本符合项目定位，没有考虑小高层的市场比例。 方案主要规划技术指标对比——项目推介方案的容积率基本在1.2—1.4之间 各方案的容积率差异主要在于产品类型组合比例的变化。 在假定条件下的纯物业类型开发可实现的利润情况对比，明确各物业类型的成本情况 通过计算我们发现在假定的条件下，叠加产品纯经济产生的效益不乐观，只有提升容积率或者提高价格状况才能有所改观，因而项目叠加产品的功能是纯粹的价值标杆或者产品标杆功能； 小高层产生的收益也较之多层要低，但是考虑项目后期价格提升幅度可能会超出模拟均价，其利润情况也将不同，因而要预留一定的弹性； 退台洋房的利润情况可满足要求，在后期的开发过程中，预计退台与花园洋房的价格差异还将加大，因而退台产品的开发要合理安排节奏； 花园洋房的盈利指标较为理想，是项目主要的盈利部分和开发主体。 主要经济评价指标对比——主张在叠加和退台满足标杆要求的条件下，尽量以花园洋房为主 对比显示：各开发方案经济效益有较大差距，方案一和方案二的经济效益相对较高； 从纯产品类型的经济测算来看，由于土地成本相对于叠加和退台来讲较高，因而开发过多叠加和退台对项目经济效益产生影响，当然这是在按照既定的假定条件下测算的； 在同样的假定条件下，多层和小高层本身产生的经济效益相对平衡； 实际运作过程中，由于不同方案开发带来的品牌的差异不同，后期的价格差异和价格走势会不同，因而品牌效益较大的方案后期有较大的利润提升可能。 综合市场实现难度、项目品牌目标，符合整体定位的前提下，我们优选方案一 方案一中的产品配比基本与项目定位要求一致，是从市场角度推介的第一优选方案； 从品牌实现角度来看，四个方案都有利于项目社区氛围的形成，且对后期的价格产生深远影响，但小高层过多将会影响项目社区氛围的感觉； 综合测算显示：项目在假定的条件下，叠加和退台过多将会导致项目经济效益下降； 项目开发多层和小高层的利润基本相同，但考虑后期价格提升幅度如果较大的话，小高层的利润将会略高于多层。 本报告是严格保密的