商业地产运作基本流程要点.ppt

10 、商业招商 （1）招商基本步骤 组建团队 专业调查 目标甄选 条件设定 谈判签约 商装组织 开业准备 （2）招商次序的设定 主力店 次主力店 专业店 配套动能店 品牌店…… 11 、商业运营管理 （1）商业动线与品牌布局的完善 （2）商业招商与调整 （3）日常业务管理：销售 库存 价格 品种 质量 陈列 …… （4）营销策划 （5）卖场管理：营业秩序 员工 店面形象 安全 消防 收银 保洁 播音…… （6）物业管理 （7）人事 财务 IT （8）售后服务 （9）政府和媒体协调 三、商业地产运作十大误区 1、建筑规划代替商业规划 2、建筑规划先于商业规划 3、营销策划代替商业规划 4、重外观形象，轻内部布局 5、重装修标准，轻配套适用 6、重店铺销售，轻商业经营 7、重销售策略，忽视开发模式的研究 8、迁就主力店需求，忽视自身投资收益 9、按主观和经验草率行事 10、追求新潮和档次，忽视市场需求 商业地产 运作流程 一、商业地产与住宅的区别 二、商业地产运作的主要内容及流程 1、 市场调研 2、 商业分析 3、 商业定位 4、 商业规划 5、 主力店谈判 6、 建筑规划 7、 营销推广 8、 开发模式 9、 店铺销售 10、商业招商 11、商业运营管理 三、商业地产运作的十大误区 目 录 一、商业地产与住宅的区别 1、地 理 位 置 2、目 标 顾 客 3、功 能 用 途 4、消 费 环 节 5、物 业 要 求 6、产 品 设 计 7、销 售 营 销 8、投 资 回 报 9、专 业 程 度 10、综 合 实力 二、商业地产运作的主要内容及流程 1、市场调研 （1）消费者调研 年龄结构 性 别 婚姻状况 收入水平 学历状况 价格需求 品种需求 购物里程 业态选择 消费频次 消费支出 交通工具 消费动机 潜在需求 购物行为分析 （2）经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源 2、商业分析 （1）城市经济分析 地区发展地位 GDP增长及占比 社会消费零售额 人 口 状 况 居民可支配收入 职工平均工资 居民恩格尔系数 人均消费支出 （2）地段分析 区域特质 区域地位 城市规划 人口状况 基础设施 交通状况 潜在顾客及购买力 （3）周边商圈分析 商圈分布 商圈规模 商业气氛 商圈特点 商圈辐射效应 市场容量分析 形态结构 竞争力分析 发展趋势 （4）竞争对手分析 商业分布 经营定位 经营规模 销售状况 赢利状况 商品分布 楼层分布 经营业态和品类 商场环境 营销特点 员工状况 管理团队 （5）项目SWOT分析 优势 劣势 风险 机会 3、商业定位 （1）主题定位 （2）目标市场定位 （3）规模定位 （4）业态定位 （5）功能定位 （6）档次定位 （7）招商策略定位 4、商业规划 （1）功能组合 购物＋餐饮＋休闲 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐 购物＋餐饮＋休闲＋娱乐＋商务 …… （2）业态组合 百货＋大卖场 百货＋专业店