土地估价常见错误-21精要.pptVIP

3、收益还原法评估地价的关键  1）合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益 2）合理从收益中扣除有关费用 3）合理确定方法中所涉及到的有关参数。如土地还原利率、建筑物还原利率、重置价、残值率等参数的确定依据、方法和选取标准都应该具体说明 收益还原法可能会出现的错误 1、收益还原法公式选错或计算过程漏步骤 2、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理 3、费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误） 4、术语不规范 5、建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理 6、地价计算中年限错误 7、计算过程有错 8、计算单位不统一 （三）剩余法（假设开发法） 要点： 条件假设要合理，要考虑时间的变化、政策法律变化对价格的影响 关键点： 1、 分析待估宗地条件，应考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式，应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容 2、明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据 3、对计算中所采自的建筑费、专业资用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准 4、应详细说明计算公