土地资源调查与评价第五章城镇土地评价详解.ppt

三、定级单元的划分 （一）定级单元划分原则 首先能够方便的进行因素的选取，并保证分值计算的准确性和科学性。 对整体起作用的区域（公用设施，交通枢纽）不能分割为不同单元。 不同类型的定级，定级单元的划分应体现各自特点。 1)用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选定一定数目的特征点作各自分值剖面图。2）根据因素分值变化规律，选择突变曲线段作为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域划分为一单元。 1)将主要因素作用分图进行叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑；2）经适当调整后得到定级单元。 1)按1/4或1/6公里网格，将城镇划分为若干基本网格；2）选择几类不同典型网格，在四等分点检查每类网格内部2个以上主要因素的差异；3）某类网格内同一因素分值差异≥100/(n+1)时，对此类网络进行四等分加密。重复检查、加密，直到满足要求得到单元。 采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分为若干面积相同的网格。 （二）定级单元的划分 四、定级因素因子资料整理及量化处理(p177-181) （一）定级因子量化处理的一般方法 （二）定级因素因子资料整理 （三）定级单元综合分值计算 Y F 五、土地级别的划分和验证 （一）土地级别的初步划分 （二）土地级别的验证 （三）土地级别的确定和实地验证 （四）城镇土地定级成果编制 城镇土地基准地价评估 （一）城镇土地基准地价评估概述 1. 基准地价的概念 基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价是在某一城镇的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各该地价区段在某一时点的平均水平价格。 三、城镇土地基准地价评估 （一）城镇土地基准地价评估概述 2. 基准地价的含义特征 （1）区片性（2）分类性（3）平均性（4）年限性 （5）时间性（6）土地开发性（7）标准性 （8）公示性 （9）实用性 3. 基准地价评估的意义 （4）可以充分体现政府对城镇区域经济发展、产业结构与布局调整和城镇建设规划设计的意图，为房地产开发者提供投资决策依据。 （l）有利于国家进行土地资产核算，查清土地资产存量。 （2）提供合理征收土地税费的依据。 （3）提供进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础，起到估算基值和修订初始值的作用。 （一）城镇土地基准地价评估概述 4. 城镇土地基准地价评估的技术途径 第一，以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考，综合评估基准地价。 第二，划分均质地域基准地价 国家质量监督检验检疫总局于2001年12月13日作为中华人民共和国国家标准发布，于2002年7月1日起正式实施的城镇土地估价规程规定，基准地价评估有以下2个技术途径： （二）城镇土地基准地价的评估方法 三、城镇土地基准地价评估 1．按照基准地价的定义来计算基准地价 （l）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型。 基准地价的测算和其他地价的测算一样，可以遵循3种基本途径进行 ①以土地收益为依据求取地价 P=A/r 或者P=A/r×[1-1/(1+n)r] ②按照等价交换原则求取地价 ③根据地价形成原理求取地价 P=P0×K P= V1+V2+V3+V4+V5 （l）基准地价是我国地价体系的一种土地价格类型。 （2）基准地价是城镇土地定级单元或者匀质单元的区域平均地价。 基准地价计算公式： （二）城镇土地基准地价的评估方法 （3）利用城镇土地市场交易价格和城镇土地定级多因素评价资料计算基准地价。 2．按照城镇土地基准地价研究的途径求取基准地价 （1）利用土地级差收益计算基准计算地价。 （2）利用市场交易地价资料计算基准地价。 ①在城镇土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别的关系模型求出各种用途级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。模型为： Yn=A(1-r)n 或者 Yn=A(1-r)an Yn为第n级城镇土地交易样点价格； A为常数，是最优土地级别的基准地价； r为土地级差系数； n为土地级别； a为待定系数 ②在城镇土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级因素的关系模型求出各用途各级别的地价样点的修正标准地价，在根据样点标准地价计算级别基准地价。模型为： Yn=A(1-r)n 或者 Yn=A(1-r)an Yn为第n级城镇土地交易样点价格； A为常数，是最优土地级别的基准地价； r为土地单位分值价差系数； n为土地定级因素综合作用分值； a为待定系数 基准地价的